서울특별시 동대문구 답십리로56길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1000

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

신축 아파트로 양호한 단지 상태와 활발한 지역 거래량을 보이며, 인근 개발 호재가 기대되는 매물입니다. 제시 매매가는 유사 실거래가 범위 내에 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 유사 평형 실거래가와 비교 시 제시 매매가는 비교적 적정한 수준으로 판단됩니다. 특히 2개월 전 동일 면적 5층 매매가 14억 9,835만 원과 유사합니다.
• 거래량: 6점 — 동대문구 아파트 거래량은 최근 6개월간 상승 추세이나, 대상 매물이 위치한 답십리동의 거래량은 시군구 내 1위로 활발한 편입니다. 다만, 전반적인 시장 거래량의 급격한 증가는 아니므로 보통 수준으로 평가합니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 단지 주변에 CU 편의점(100m) 등 쇼핑 시설이 근접해 있으며, 동산어린이공원(187m) 등 공원 시설도 잘 갖춰져 있습니다. 파크자이어린이집(60m)이 가까워 어린 자녀를 둔 세대에 유리합니다.
• 규제 전망: 7점 — 준공 7년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 23년 남아 재건축은 현재 불가능합니다. 하지만 인근 지역에 다양한 재개발 및 지구단위계획 변경 고시가 있어 장기적인 관점에서 개발 호재를 기대할 수 있습니다.
• 인구 현황: 5점 — 답십리제2동의 인구는 최근 4년간 소폭 감소했으나, 동대문구 전체 인구는 최근 12개월간 9,945명 증가했습니다. 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석 가능합니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 판단 불가. 기본값으로 평가합니다.
• 건물 노후도(대장): 6점 — 준공 7년차(2019년 준공)로 비교적 신축 아파트에 해당하여 건물 노후도는 양호합니다.
• 임대 수익성 — 매매 거래유형으로 임대 수익성 분석은 해당없음

가격 타당성 검증

제시 매매가 15억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 14억 9,835만 원에서 15억 2,990만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 15억 2,360만 원 대비 하단에 속합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 7건의 비교사례는 모두 대상지와 동일한 답십리파크자이 단지 내 거래이며, 유사도 점수가 높아 신뢰도가 매우 높습니다. 특히 1~4번 사례는 면적까지 동일하여 100점의 유사도를 보입니다. 5~7번 사례는 면적에서 감점(-20점)이 있었으나, 전반적으로 동일 단지 내 유사 평형 거래로 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수는 1.012~1.021로 최근 시장 상승세가 반영되었습니다. 각 사례의 보정 후 대입 총액은 14억 9,835만 원에서 15억 2,990만 원 사이로 나타났습니다.

심층 분석

답십리파크자이는 준공 7년차의 신축급 아파트로, 단지 규모(802세대) 및 주차 편의성(1.11대)이 양호합니다. 답십리역(5호선)까지 도보 10분 거리로 준역세권에 해당하며, 생활 편의시설 및 학군 접근성이 우수하여 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 동대문구 내 활발한 거래량을 보이는 답십리동에 위치하여 유동성 또한 확보되어 있습니다. 인근 청량리역 역세권 활성화 사업 등 다양한 개발 호재는 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

준공 7년차로 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아 현재 재건축은 불가능합니다. 리모델링 또한 아직은 논의 단계가 아닙니다.

동대문구 아파트 시장은 매매가격지수 상승, 수요 우세 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼 내 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다. 인근에 예정된 신규 공급 물량은 단기적인 시장에 영향을 줄 수 있으나, 청량리역 개발 등 지역 전체의 개발 호재가 풍부하여 장기적으로는 꾸준한 가치 상승이 기대됩니다. 특히 답십리동은 동대문구 내 거래 활성도가 가장 높은 지역으로, 안정적인 수요를 바탕으로 한 우수한 투자 전망을 가집니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 정확한 층수 및 동호수 배치 확인 (일조권, 조망권, 소음 등 영향)
• 실제 주차 가능 대수 및 주차장 이용 편의성 현장 확인
• 최근 3년간 관리비 내역 확인 (특히 장기수선충당금 적립 현황 및 특별수선충당금 부과 이력)
• 내부 시설물(벽지, 바닥, 천장, 누수 흔적 등)의 실제 상태 현장 확인
• 인근 학교 배정 가능성 및 통학로 안전성 확인
• 단지 내 커뮤니티 시설(피트니스, 도서관 등)의 실제 이용률 및 관리 상태 확인
• 주변 신규 공급 예정 단지들의 분양가 및 입주 시기 확인을 통해 향후 경쟁 환경 예측

최종 판정

매수