매물 유형: 아파트
분석 번호: 1004
종합 리스크 점수: 70점
매매수급동향 상승 및 인근 개발 호재가 긍정적이나, 소단지 특성과 1층이라는 점을 고려한 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 1,107만 원에서 13억 9,295만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 특히 1층이라는 점을 고려할 때, 유사 면적의 다른 층 매물 대비 가격적 메리트가 존재할 수 있습니다. 그러나 유사도 45점의 장안동 한강훼미리주상복합아파트(9층, 83.43㎡)의 보정 후 대입 총액 6억 1,107만 원과 비교하면 제시가가 소폭 높은 수준으로 보입니다. 전반적으로 스펙트럼 내에 있으나, 1층의 특성을 감안한 추가적인 가격 협상 가능성을 염두에 두는 것이 좋습니다.
선별된 12건의 비교사례는 반경 1km 이내, 2년 이내 거래된 유사 용도지역의 아파트 매매 사례입니다. 유사도 점수는 평균 42점으로 B등급 신뢰도를 보입니다. 주요 감점 사유는 '다른 단지'(-30점) 및 '거리'(-15점)이며, 1층 매물 특성상 '층구간'(-10점) 감점이 적용된 사례도 있습니다. 예를 들어, 유사도 55점의 이문동 중앙하이츠빌(3층, 84.81㎡)은 보정 후 대입 총액 9억 4,177만 원으로 산출되었고, 유사도 45점의 장안동 한강훼미리주상복합아파트(9층, 83.43㎡)는 보정 후 대입 총액 6억 1,107만 원으로 산출되었습니다. 면적 차이로 인한 감점이 큰 사례(예: 유사도 35점의 이문동 쌍용, 59.99㎡)는 보정 후 대입 총액이 13억 5,266만 원으로 높게 나타나기도 합니다. 이처럼 다양한 조건의 비교사례를 통해 대상 매물의 가치 스펙트럼을 파악할 수 있습니다.
대상 매물은 서울 동대문구 장안동에 위치하며, 장평중학교 인접 및 장한평역(5호선) 도보 13분 거리로 교통 및 학군 접근성이 양호합니다. 최근 동대문구 아파트 시장은 매매수급동향이 상승하고 거래량이 증가하는 등 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 인근에 청량리 롯데캐슬 하이루체 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 전농2지구중심 지구단위계획 변경, 용두동 역세권 재개발 등 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 투자 가치는 긍정적으로 평가됩니다. 다만, 18세대의 소단지라는 점은 향후 매매 시 유동성 측면에서 다소 불리하게 작용할 수 있습니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지는 8년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률이 229.31%로 법정 상한 250% 대비 20.69%p의 갭이 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성 개선 여지가 있습니다. 그러나 소단지 특성상 대규모 재건축보다는 리모델링이나 소규모 정비사업이 더 현실적인 대안이 될 수 있습니다.
동대문구는 전반적인 부동산 시장 상승세와 함께 다수의 개발 호재가 집중되어 있어 미래 성장 잠재력이 높습니다. 특히 청량리역 역세권 활성화 사업, 용두역세권 지구단위계획 등은 지역 가치를 한층 더 끌어올릴 요인입니다. 매매수급동향 및 거래량 지표가 모두 긍정적인 점을 감안할 때, 대상 매물 또한 장기적으로 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 신규 공급 물량의 영향과 소단지라는 점을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
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