매물 유형: 토지
분석 번호: 10128
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 제2종일반주거지역에 위치한 43년 경과된 단독주택 부지로, 용적률 갭이 커 개발 잠재력이 높습니다. 인근 신축 단독주택 허가 사례가 다수 확인되어 신축을 통한 재테크에 적합할 것으로 보입니다. 지하철 호재가 언급되나 구체적인 진행 상황과 직접적인 수혜 여부를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다. 노후 건물 상태를 고려하여 현장 확인 및 건축 가능 여부, 비용 산정 등이 필수적입니다.
제시가 8억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중앙값 3억 9,495만 원을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 재개발 및 신축 용이성에 대한 기대감과 지하철 호재 등 미래 가치가 상당 부분 선반영된 것으로 판단됩니다. 투자자는 제시가와 실거래 기반 가치 간의 차이를 인지하고, 언급된 호재의 실현 가능성과 개발 이익을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.
선별된 비교사례 1건은 수원시 장안구 조원동 5**에 위치하며, 대지면적 기준 평당가 1,018만 원(308만 원/㎡)으로 2024년 6월에 6억 원에 거래되었습니다. 대상지와의 유사도 점수는 85점이며, 용도지역(제1종일반주거지역) 및 시점(25개월 전) 차이로 인한 감점이 있었습니다. 면적 보정 계수 1.032는 대상지가 사례보다 작아 소규모 할증이 적용되었음을 의미합니다. 호재 보정 계수 1.021은 용도지역 변경 등 8건의 호재가 반영된 결과입니다. 이 비교사례를 통해 대상지의 보정 완료 총액은 3억 9,495만 원으로 산출되었습니다.
본 매물은 제2종일반주거지역 내 용적률 갭이 큰 노후 단독주택 부지로, 신축을 통한 개발 이익 창출 가능성이 높습니다. 인근에 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체 등 총 1,145세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 주거 수요 변화 및 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다. 수원시 장안구의 미분양 현황은 19세대로 안정적인 수준이나, 지역 내 토지 거래 필지수 하락 추세는 시장 활성도 둔화를 시사합니다. 지하철 호재는 긍정적인 요인이지만, 구체적인 사업 진행 상황과 직접적인 수혜 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
준공 43년 경과된 노후 건물로, 물리적 하자가 상당할 것으로 예상됩니다. 이는 매매가에 건물의 가치보다는 토지의 가치가 주로 반영되었음을 의미합니다. 신축을 전제로 할 경우 기존 건물의 철거 비용이 발생하며, 지하층 세탁소의 용도 변경 또는 철거 관련 법적 제약 여부를 확인해야 합니다. 내진설계 미적용 건물로, 향후 신축 시 현행 건축법규에 따른 내진설계가 필수적입니다.
대상지는 용적률 갭이 크고 평지이며 소로한면에 접해 있어 신축을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 단독주택 신축 허가 사례가 다수 확인되어 개발 환경이 우호적입니다. 지하철 호재가 언급되나, 이는 아직 확정되지 않은 미래 가치로, 실현 여부와 시기에 따라 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 수원시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 신규 주택 공급 물량과 토지 거래량 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 장기적인 관점에서 개발 호재 실현 시 가치 상승 여력이 충분한 매물로 판단됩니다.
조건부 매수