매물 유형: 토지
분석 번호: 10166
종합 리스크 점수: 65점
본 매물은 수원역 인근 일반상업지역에 위치하여 높은 개발 잠재력과 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 47년 된 노후 건물은 재건축을 통한 주상복합 또는 오피스텔 개발에 적합하며, 인근 지역의 상업화 시그널은 향후 자산 가치 상승 가능성을 시사합니다. 다만, 주변 신규 공급 물량과 비행안전구역 규제는 면밀히 검토해야 할 요소입니다.
제시된 매매가 8억 3,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼 최저 10억 4,961만 원 ~ 최고 10억 4,961만 원(중앙값 10억 4,961만 원)과 비교할 때 약 2억 1,961만 원 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재합니다. 이는 주변 개발 호재와 일반상업지역의 잠재력을 고려할 때 투자 가치가 높다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 수원시 권선구 서둔동 3*에 위치한 일반상업지역 대지입니다. 2026년 3월에 7억 원에 거래되었으며, 면적 129㎡, 평당가 1,629만 원/평(493만 원/㎡)입니다. 대상지와의 거리는 265m로 매우 인접하며, 용도지역 및 지목이 동일하여 유사도가 높습니다. 면적 보정(-3.01%), 역세권 프리미엄(+2%), 호재 보정(+2.1%) 등이 반영되어 대상지 면적(213㎡) 기준으로 환산된 총액은 10억 4,961만 원입니다.
본 매물은 일반상업지역에 위치하며 수원역 도보 5분 거리의 우수한 입지를 자랑합니다. 47년 된 노후 건물은 재건축을 통한 주상복합 또는 오피스텔 개발 시 높은 용적률을 활용하여 상당한 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 주변에 반도체 산업 성장 기대감 등 긍정적인 뉴스 흐름이 있어 장기적인 투자 가치가 높습니다. 다만, 현재 미분양 19세대가 유지되고 있고, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 시장 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다.
현재 건물은 1979년 준공된 47년 된 단독주택으로, 노후화가 심각하여 재건축이 필수적입니다. 연면적 0㎡로 건축물대장에 기재되어 있어 실제 건축물 현황과 대장 내용의 일치 여부를 확인해야 합니다. 내진설계가 미적용된 건물로, 철거 및 신축 과정에서 추가적인 비용과 안전성 검토가 필요합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 순수 토지 거래 필지수가 하락 추세이나, 용도지역별 및 지역별 지가변동률은 보합세를 유지하고 있습니다. 수원역 인접성과 일반상업지역이라는 용도지역의 강점, 그리고 인근 지역의 상업화 시그널은 긍정적인 요인입니다. 비행장 이전 시 직접적인 수혜 지역이라는 점도 장기적인 호재로 작용할 수 있습니다. 다만, 수원시 권선구 내 다수의 신규 주택 공급 예정 물량은 단기적인 시장 활성화에 제약으로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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