매물 유형: 토지
분석 번호: 1031
종합 리스크 점수: 55점
개발 규제가 많고 인구 감소 추세이나, 지역 내 거래 활성도는 높은 편입니다. 제시가는 공시지가 배율 추정치보다 높은 수준입니다.
제시가 1억 881만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 최저 3,876만 원 ~ 최고 5,815만 원을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 추정 가격 범위의 상단을 약 87% 초과하는 금액으로, 현재 시점에서는 가격적 메리트가 낮다고 판단됩니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재)를 적용한 비교사례 분석은 수행되지 않았습니다.
함평군 손불면 학산리는 지역 내 토지 거래 활성도가 높은 편에 속하지만, 인구 감소 추세와 다양한 개발 규제로 인해 장기적인 투자 가치는 제한적일 수 있습니다. 다만, 최근 해안관광 일주도로 확포장 공사 등 지역 개발 호재가 있어, 장기적인 관점에서 관광 인프라 확충에 따른 간접적인 가치 상승 가능성은 존재합니다. 그러나 현재 제시가는 공시지가 배율을 통한 추정 가치를 크게 상회하므로, 경제적 타당성 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.
대상 토지는 지목이 '답'이며 '자연환경보전지역'에 위치하여 농지 전용 및 개발 행위에 대한 규제가 많습니다. 도로접면이 '세로한면(불)'인 점은 접근성을 저해하는 물리적 하자 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, '수산자원보호구역' 및 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 특정 용도로의 개발이 원천적으로 불가능하거나 매우 어렵습니다.
함평군 지역의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세이나 용도지역별 토지거래는 상승 추세입니다. 인근 주택/아파트 공급 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 그러나 해당 읍면동 인구 감소 추세는 장기적인 수요 기반 약화로 이어질 수 있습니다. 해안관광 일주도로 개발 호재는 긍정적이나, 대상 토지의 직접적인 개발 가능성에는 큰 영향을 미치기 어려울 것으로 보입니다. 전반적으로 개발 규제와 인구 감소가 주요 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.
보류