매물 유형: 토지
분석 번호: 10310
종합 리스크 점수: 50점
본 토지는 개발제한구역 내 '전'으로 건축 행위가 제한적이며 부정형 완경사 지형입니다. 그러나 사사동 택지지구 인근에 위치하고 GTX-C 노선 연장 등 지역 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다. 현재 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중앙값 수준으로 평가됩니다.
제시된 매매가 5억 1,500만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 4억 1,357만 원 ~ 최고 9억 6,978만 원)의 중앙값 6억 899만 원 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다. 특히 유사도 97점의 사례 #2 환산 총액 4억 1,357만 원보다는 높지만, 유사도 83점의 사례 #1 환산 총액 5억 3,575만 원과 유사한 수준입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 개발제한구역 내 '전' 지목의 토지로 유사도가 높습니다. #1 사례(유사도 83점)는 2025년 5월 거래된 사사동 토지로 평당 120만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 5억 3,575만 원으로 환산됩니다. #2 사례(유사도 97점)는 2023년 11월 팔곡이동 토지로 평당 92만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 4억 1,357만 원으로 환산됩니다. #3 사례(유사도 93점)는 2023년 8월 팔곡일동 토지로 평당 216만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 9억 6,978만 원으로 환산됩니다. #4 사례(유사도 79점)는 2024년 7월 대야미동 토지로 평당 136만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 6억 899만 원으로 환산됩니다. 이들 사례는 시점, 면적, 용도지역, 도로, 호재 등의 개별 요인 보정을 거쳐 대상 매물의 가치를 추정하는 데 활용되었습니다.
안산시 상록구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 사사동은 지역 내 거래 활성도 2위로 환금성이 우수합니다. GTX-C 노선 연장, 안산사이언스밸리 신규지구 추가 지정 등 주변 개발 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 개발제한구역이라는 규제는 단기적인 개발 이익 실현에 제약이 될 수 있습니다.
토지 형상이 부정형이고 완경사 지형이므로, 향후 개발 시 토목 공사 비용이 추가적으로 발생할 수 있는 물리적 하자가 있습니다. 개발제한구역 규제로 인해 건축 행위가 제한되는 점도 잠재적 리스크입니다.
안산시 상록구의 인구는 소폭 감소 추세이나, 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 인근에 신규 분양 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 택지지구 인근이라는 입지적 강점과 다양한 개발 호재를 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다.
매수