매물 유형: 토지
분석 번호: 10311
종합 리스크 점수: 48점
본 토지는 자연녹지지역에 위치하여 개발 행위에 일부 제약이 있지만, 2차선 예정 도로에 접하고 대단지 아파트 인근에 있어 근린생활시설이나 창고 용지로의 개발 잠재력이 높습니다. 주변 지역의 지가 상승 추세와 다수의 개발 호재가 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 현재 지하철 접근성이 부족하고 순수토지 거래 필지수가 감소하는 추세는 주의가 필요합니다.
제시 매매가 40억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 19억 1,109만 원에서 28억 6,664만 원을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 2차선 예정 도로 접면, 대단지 아파트 인접, 근생/창고용지 적합성 등 매도자가 기대하는 개발 호재 및 미래 가치가 상당 부분 선반영된 것으로 보입니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 비교사례에 대한 특성 설명은 불가합니다. 공시지가 배율법에 따라 대상 토지의 가치를 추정하였습니다.
수원시 권선구의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 지역별 지가변동률은 소폭 상승 추세입니다. 주변에 '매교역 팰루시드', '오목천역 더리브' 등 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어 장기적으로 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 반도체 산업 성장 기대감 관련 뉴스들은 수원 지역 부동산 시장에 활기를 불어넣을 잠재력이 있습니다. 그러나 현재 제시 매매가는 공시지가 배율 추정치를 크게 상회하므로, 투자 수익성 확보를 위해서는 장기적인 관점과 개발 계획의 구체화가 필수적입니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 경사도, 지반 상태, 주변 환경과의 조화 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 부정형 토지 및 완경사 지형은 개발 시 예상치 못한 추가 비용을 발생시킬 수 있으므로 주의가 필요합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 지가지수와 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 다만, 대단지 아파트 인접 및 2차선 예정 도로 접면이라는 잠재적 호재와 수원시의 반도체 산업 성장 기대감은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 여지를 제공합니다. '수원 도시관리계획(도로: 소로2-1399호선, 소로3-1478호선) 결정(변경)' 고시와 같이 인근 도로망 개선 계획은 접근성 향상에 기여할 것입니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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