매물 유형: 토지
분석 번호: 10320
종합 리스크 점수: 53점
본 매물은 개발제한구역 내 농지로서 현재 건축이 불가능하여 단기적인 개발 활용도는 낮습니다. 그러나 당수지구 개발, 호매실역사 건설, 군공항 이전 등 다수의 주변 개발 호재가 존재하여 장기적인 투자 가치는 긍정적으로 평가됩니다. 특히, 토지거래 활성도가 지역 내 5위로 보통 수준이며, 공원 조성 및 도로 개설 등의 인허가 현황은 주변 환경 개선에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 신규 주택 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
사용자 제시 매매가 10억 7,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중앙값 7억 2,402만 원과 비교할 때 상단에 위치합니다. 이는 주변 개발 호재에 대한 기대감이 상당 부분 선반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.
선별된 비교사례는 수원시 권선구 입북동 6**번지 토지로, 2024년 4월에 8억 원에 거래된 1326㎡ 면적의 자연녹지지역 '답' 지목 토지입니다. 보정 전 평당가는 199만 원이었으나, 시점 보정 계수 1.025가 적용되어 보정 후 평당가는 182만 원으로 산정되었습니다. 이 사례를 바탕으로 대상 매물의 코드 확정 대입 총액은 7억 2,402만 원으로 도출되었습니다.
본 토지는 개발제한구역 내 농지라는 한계가 있으나, 수원시 권선구 당수동 일대의 지속적인 개발 호재와 지가 상승률(2026년 2.1%)을 고려할 때 장기적인 투자 가치는 있습니다. 특히, 당수지구 개발 및 호매실역사 건설은 주변 인프라 개선 및 인구 유입을 촉진하여 잠재적인 토지 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 인근에 신혼희망타운, 매교역 팰루시드 등 총 3,105세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 시장의 경쟁 심화 및 일시적인 토지 개발 압력 분산 가능성도 고려해야 합니다.
토지 자체의 물리적 하자는 사진 부재로 판단하기 어렵습니다. 다만, 지목이 '답'이고 개발제한구역에 속해 있어 현재로서는 건축이 불가능하다는 점이 가장 큰 제약 사항입니다. 이는 매수 후 즉각적인 활용이나 개발을 기대하는 투자자에게는 리스크로 작용할 수 있습니다.
수원시 권선구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 지역별 지가변동률 또한 소폭 상승하는 추세입니다. 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경은 양호합니다. '수원 도시관리계획(제9호 수변공원) 결정', '수원 도시관리계획(도로: 소로2-1399호선, 소로3-1478호선) 결정' 등 공원 조성 및 도로 개설 인허가 현황은 주변 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 장기적으로는 개발제한구역 해제 또는 용도 변경 가능성에 따라 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있으나, 이는 불확실성이 높은 요소입니다. 단기적으로는 규제로 인한 개발 제약과 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.
보류