매물 유형: 토지
분석 번호: 10365
종합 리스크 점수: 43점
본 매물은 용인시 수지구 고기동에 위치한 자연녹지지역 내 전원주택 부지로, 지역 내 거래 활성도가 매우 우수하여 환금성이 높습니다. 인근에 단독주택 신축 허가 이력이 다수 확인되어 전원주택 개발에 적합하며, 완경사 지형과 세로한면(가) 도로 접면으로 접근성 및 활용성이 양호합니다. 다만, 자연녹지지역의 개발 제한과 인근 신규 공급 예정 물량에 대한 경쟁 리스크는 고려해야 합니다.
제시된 매매가 8억 8,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼인 최저 5억 4,162만 원에서 최고 7억 4,442만 원 범위의 상단을 초과하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있으며, 전원주택 부지로서의 미래 가치나 특정 장점이 선반영되었을 가능성이 있습니다.
첫 번째 비교사례(성남시 분당구 석운동, 2026년 2월 거래)는 보전녹지지역의 대지로, 350㎡ 면적에 3억 8,108만 원에 거래되었습니다. 대상지 면적을 대입하여 보정 시 6억 8,436만 원으로 평가됩니다. 두 번째 사례(용인시 수지구 고기동, 2024년 6월 거래)는 자연녹지지역의 대지로, 611㎡ 면적에 7억 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 시 7억 4,442만 원으로 가장 높은 가치를 보였습니다. 세 번째 사례(용인시 수지구 고기동, 2025년 6월 거래)는 자연녹지지역의 대지로, 660㎡ 면적에 6억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 시 5억 4,162만 원으로 평가됩니다. 이들 사례는 대상지와 유사한 용도지역 및 지목을 가지며, 시점 및 면적 보정이 적용되었습니다.
용인시 수지구의 지가지수는 보합세를 보이며, 순수토지 거래 필지수는 최근 하락 추세입니다. 그러나 대상지가 위치한 고기동은 지역 내 거래 활성도 1위로, 환금성이 우수하다는 장점이 있습니다. 전원주택 부지로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 인근 죽전동 도시형생활주택 72세대 공급 예정 등 신규 공급 물량이 존재하여 시장 경쟁에 대한 고려가 필요합니다. 장기적으로는 주변 개발 사업 고시가 진행 중이므로, 해당 사업들의 진행 상황에 따라 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.
매물은 나대지 상태로 물리적 하자는 없으나, 잡풀 및 나무가 자라있어 개발 시 정지 작업 비용이 발생할 수 있습니다. 완경사 지형은 건축 시 토목 공사 비용에 영향을 줄 수 있으므로, 정확한 현장 조사를 통해 비용을 추산해야 합니다. 도로 접면이 '세로한면(가)'로 명시되어 있으나, 실제 도로 폭과 진입로 상태를 확인하여 건축 허가 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 최근 감소 추세를 보이고 있습니다. 다만, 고기동의 높은 거래 활성도는 긍정적인 요인입니다. 인근 죽전동 도시형생활주택 신규 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 영향을 줄 수 있으나, 장기적으로는 용인시 수지구 내 다양한 도시관리계획 변경 및 도시개발사업이 진행 중이므로, 이러한 개발 호재들이 점진적으로 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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