서울특별시 마포구 백범로37길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1040

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

우수한 입지와 교통 여건을 갖추고 있으나, 제시가가 시장 평균 대비 소폭 높고 인근 신규 공급 물량에 대한 고려가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 8점 — 동일 단지, 동일 면적의 최근 거래 사례를 통해 제시된 매매가 20억 8,000만 원은 보정 후 대입가치 19억 9,198만 원 대비 약 8,802만 원 높은 수준으로, 시장 평균 대비 소폭 높은 가격으로 평가됩니다.
거래량: 6점 — 마포구 아파트 거래량은 2026년 4월 기준 352건으로, 최근 6개월간 상승 추세를 보이고 있으나, 절대적인 거래량 자체는 매우 활발하다고 보기는 어렵습니다.
생활 편의시설: 9점 — 공덕역(경의중앙선, 공항철도, 6호선)이 도보 5분 이내에 위치한 쿼드러플 역세권으로 교통 접근성이 매우 우수하며, 만리재소공원, CU, CT종합동물병원, 신공덕삼성어린이집 등 생활 편의시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.
규제 전망: 7점 — 준공 26년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있어 향후 재건축 추진 가능성이 있습니다. 다만, 인근에 마포자이힐스테이트 라첼스, 힐스테이트마포더퍼스트 등 3,114세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 시장 경쟁 심화 가능성이 존재합니다.
인구 현황: 5점 — 공덕동 인구는 최근 3년간 소폭 감소 추세(-2.8%)를 보이고 있으며, 마포구 전체 인구 또한 최근 12개월간 2,766명 감소하여 인구 유입 측면에서는 보통 수준으로 평가됩니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보가 제공되지 않아 외관 상태를 직접 분석할 수 없습니다. 현장 확인이 필요합니다.
건물 노후도(대장): 6점 — 2000년 준공으로 26년 경과된 건물입니다. 재건축 연한까지 4년이 남아 있어 향후 재건축 가능성을 고려할 수 있습니다.
임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시된 매매가 20억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 19억 9,198만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 8,802만 원 높은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 소폭 높은 가격으로, 우수한 입지 및 교통 프리미엄이 일부 선반영된 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 신공덕동 신공덕1차삼성래미안1아파트 84.9㎡ 9층 매물로, 2026년 4월 19억 7,500만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적으로 유사도 점수 100점을 기록하며 가장 적합한 비교 사례입니다. 시점 보정 계수 1.009가 적용되어 최종 환산 총액은 19억 9,198만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 보정 없음이 확인되었습니다.

심층 분석

대상 매물은 공덕역 쿼드러플 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나며, 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 투자 가치가 높습니다. 다만, 제시가가 시장 평균 대비 소폭 높은 점과 인근 신규 공급 물량의 영향을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

준공 26년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있어 향후 재건축 가능성이 있습니다. 인근 공덕현대아파트 소규모재건축정비사업 사업시행계획인가 등 재건축 관련 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 다만, 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 개발 잠재력에 대한 추가 확인이 필요합니다.

마포구 아파트 시장은 전반적으로 상승 추세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세입니다. 공덕역 역세권 프리미엄과 향후 재건축 가능성은 긍정적인 요인입니다. 그러나 마포자이힐스테이트 라첼스 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 시장 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 높은 성장 잠재력을 가질 수 있습니다.

현장 체크리스트

실제 동·호수 배치 및 층별 조망권, 일조량, 소음 여부를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
세대당 주차 대수가 1.28대이나, 실제 주차 공간의 혼잡도 및 주차 실사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
최근 3년간 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 급격한 인상 요인이 있는지 파악해야 합니다.
인근 주민 또는 관리사무소를 통해 층간 소음, 주차 문제 등 이웃 분쟁 이력이 있는지 확인해야 합니다.
내부 마감재 상태, 누수 흔적, 곰팡이 여부 등 건물 내부 노후도를 현장에서 꼼꼼히 점검해야 합니다.
재건축 추진 시 예상되는 추가 분담금 및 사업 진행 상황을 사전에 충분히 확인해야 합니다.

최종 판정

보류