매물 유형: 토지
분석 번호: 10439
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 화성시 내 토지 거래 활성도가 가장 높은 장지동에 위치하며, 제1종일반주거지역으로 상가주택 개발에 적합한 입지적 강점을 가집니다. 인구 증가 추세와 꾸준한 토지 거래량은 긍정적이나, 주변 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중간값을 상회하므로, 면밀한 가격 타당성 검토와 현장 확인이 중요합니다.
제시 매매가 6억 9,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중앙값 5억 7,376만 원을 약 1억 1,624만 원 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례의 보정 후 대입 가치 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 상가주택지로서의 개발 잠재력과 장지동의 높은 거래 활성도, 그리고 인구 증가 추세가 가격에 일부 반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 1건은 오산시 궐동에 위치한 제2종일반주거지역의 대지로, 2025년 9월에 13억 원에 거래되었습니다. 대상지 면적(262.2㎡)을 기준으로 보정된 총액은 5억 7,376만 원이며, 평당가는 723만 원입니다. 면적 보정 계수 1.0374가 적용되어 대상지가 사례보다 작아 소규모 할증이 반영되었고, 시점 보정 계수 1.009가 적용되어 10개월 전 시점의 지가 변동이 반영되었습니다. 호재 보정은 직접적인 수혜가 없어 1.000이 적용되었습니다.
화성시 장지동은 인구수가 꾸준히 증가하고 있으며, 토지 거래 활성도 또한 매우 높아 투자 가치가 긍정적입니다. 제1종일반주거지역으로서 상가주택 개발 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근에 동탄신도시 금강펜테리움 6차, 7차, 동탄파라곤3차 등 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 주택 시장의 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다. 장지IC 인접으로 교통 접근성이 우수하여 물류 및 상업 활동에 유리한 입지입니다.
대상 토지는 정방형 평지이며 도로에 접해 있어 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 과거 지목이 '대'였으나 현재 '전' 또는 '답'으로 변경된 이력이 있다면 토지 개량 비용이 발생할 수 있으므로 지목 변경 이력을 확인하는 것이 좋습니다. 지하 매설물 여부 및 토양 오염 가능성 등은 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.
화성시의 인구 및 세대수 증가 추세와 장지동의 높은 토지 거래 활성도는 긍정적인 시장 전망을 제시합니다. 향후 6개월 시세는 순수토지 거래 필지수 상승 및 지가변동률 보합 추세를 고려할 때 보합 또는 약한 상승 가능성이 있습니다. 장지IC 인접 및 상업지 근접성은 상가주택 개발의 매력을 더하며, 신축 개발을 통한 용적률 활용은 추가적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만, 대규모 신규 아파트 공급은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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