서울특별시 마포구 삼개로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1046

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

우수한 입지와 양호한 시장 동향, 적정 수준의 제시가를 보이나, 건물 노후도 및 소단지 특성 확인이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 대상 매물의 제시가 16억 원은 인근 유사 단지, 유사 면적의 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 9억 8,680만원 ~ 최고 19억 1,551만원, 중앙값 16억 367만원) 내에 위치하며, 중앙값과 유사한 수준으로 평가됩니다.
• 거래량: 7점 — 마포구 아파트 거래량은 2025년 11월 167건에서 2026년 4월 352건으로 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 110.24로 수요 우세가 지속되고 있어 거래 활성도가 양호합니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 마포역(5호선)이 도보 6분 거리에 위치한 역세권이며, 공덕역(공항철도, 경의중앙선)도 도보 12분 이내로 접근 가능하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.
• 규제 전망: 6점 — 마포구 내 '역세권 장기전세주택 건립사업 추진에 따른 개발행위허가 제한', '아현1구역 개발행위허가 제한지역 지정' 등 개발 규제와 함께 '마포자이힐스테이트 라첼스' 등 다수의 신규 공급 예정 물량(총 3,114세대)이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
• 인구 현황: 5점 — 도화동 인구는 최근 4년간 -3.5% 감소하여 정체 상태이며, 마포구 전체 인구도 최근 12개월간 2,766명 감소하여 인구 유입 측면에서는 보통 수준입니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보가 제공되지 않아 판단 불가합니다.
• 건물 노후도(대장): 2점 — 건축물대장 상 준공일 정보가 'null년'으로 확인되어 건물 나이 파악이 불가능하며, 이는 매수 시 확인이 필요한 위험 요소입니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시된 매매가 16억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 9억 8,680만원 ~ 최고 19억 1,551만원) 내에 위치하며, 중앙값인 16억 367만원과 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다. 이는 인근 시장의 매매가격지수 상승 추세와 역세권 프리미엄이 반영된 결과로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 5건은 대상 매물과 반경 1km 이내, 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 유사도 점수는 평균 47점입니다. 주요 감점 사유는 '다른 단지' 및 '거리'입니다. #1 창전동 해모로(59.713㎡, 17억 5,000만 원)는 16억 367만원으로 대입되었으며, #2 성산동 성산월드타운대림(59.888㎡, 10억 8,000만 원)은 9억 8,680만원으로 대입되었습니다. #3 공덕동 공덕1삼성래미안(59.74㎡, 17억 3,000만 원)은 15억 8,462만원으로, #4 아현동 공덕자이(59.99㎡, 21억 원)는 19억 1,551만원으로, #5 대흥동 마포그랑자이(2단지)(59.96㎡, 20억 2,000만 원)는 18억 4,346만원으로 각각 보정 후 대입되었습니다. 이 사례들은 대상 매물과 면적, 층수 등에서 유사성을 보이나, 단지 규모 및 연식 등에서 차이가 있어 감점 요인으로 작용했습니다.

심층 분석

대상 매물은 마포역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나고, 도화동은 마포구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로 투자 가치가 높습니다. 매매가격지수 상승과 수요 우세 시장 동향은 긍정적이나, 소단지 특성 및 건물 노후도 미확인 리스크가 존재합니다. 주변 신규 공급 물량에 따른 시장 변화를 주시해야 합니다.

건물 준공연도가 미상으로 재건축 연한 도달 여부 판단이 불가능합니다. 만약 준공 30년 이상이라면 재건축 가능성을 검토할 수 있으나, 현재 정보로는 명확한 판단이 어렵습니다.

마포구는 전반적으로 매매, 전세, 월세 시장 모두 상승세를 보이며 수요가 공급을 초과하는 양상을 보이고 있습니다. 역세권 입지의 강점과 지역 내 개발 호재는 미래 성장 잠재력을 높이는 요인입니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량의 입주 시점에는 일시적인 시장 조정이 있을 수 있으며, 대상 매물의 정확한 건물 연식 및 단지 규모 확인이 향후 가치 전망에 중요한 변수가 될 것입니다.

현장 체크리스트

• 건축물대장 상 준공일 정보가 미등록되어 있으므로, 실제 건물 나이 및 노후도 상태를 반드시 현장 확인해야 합니다.
• 대상 매물이 '단독주택'으로 표기되어 있으나 '아파트'로 분석 요청된 점, 그리고 '소단지'로 명시된 점을 고려하여 실제 건물 유형(아파트/주택) 및 단지 규모를 정확히 확인해야 합니다.
• 세대수 및 주차대수 정보가 미상으로, 실제 주차 환경 및 세대 규모를 현장 확인하여 주차 불편 여부 및 관리비 내역을 확인해야 합니다.
• 고층 매물인 만큼, 실제 조망권(한강뷰 등) 여부와 소음, 일조량 등을 현장 방문하여 확인해야 합니다.
• 건물 노후도에 따라 내부 설비(수도, 전기, 난방 등)의 노후화 정도를 점검하고, 필요한 경우 수리 이력 및 향후 교체 계획을 확인해야 합니다.
• 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량(3,114세대)이 있으므로, 해당 단지들의 입주 시기와 대상 매물의 경쟁력 변화를 면밀히 분석해야 합니다.

최종 판정

보류