경기도 평택시 칠원동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 10467

종합 리스크 점수: 57점

AI 요약 평가

본 토지는 제1종일반주거지역 내 중로각지라는 우수한 도로 접면 조건을 갖추고 있어 다양한 상업적 활용 가능성이 높습니다. 브레인시티, 동사지구 등 주변 대규모 개발 호재와 꾸준한 인구 유입 추세는 장기적인 가치 상승 동력으로 작용할 것입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래 제약과 공시지가 배율법 기준 대비 다소 높은 제시가는 신중한 접근을 요구합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 토지거래허가구역 재지정 등 규제는 존재하나, 브레인시티 등 주변 개발 호재 및 인구 유입 추세가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
개발 잠재력: 8점 — 나대지 상태로 신축이 가능하며, 제1종일반주거지역임에도 불구하고 중로각지에 위치하여 상업적 활용도가 높습니다. 용적률 갭 분석은 미등록으로 산출 불가하나, 주변 인허가 현황상 제2종 근린생활시설 신축 사례가 있어 개발 잠재력이 우수합니다.
가격 적정성: 5점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 대비 제시가가 다소 높은 편입니다.
교통 접근성: 6점 — 주변 지하철역은 없으나, 도로접면이 중로각지로 양호하며, 평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등 도로 및 교통 인프라 개선 호재가 있습니다.
주변 환경: 7점 — 동부21호공원 등 녹지 공간이 인접해 있으며, CU 편의점 등 기본적인 편의시설이 존재합니다. 평택아주대학교병원 개원 예정 등 의료 인프라 확충도 기대됩니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 쏘카존 평택지제역(SRT) 코레일주차장 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.7% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 33억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 스펙트럼(최저 14억 2,682만 원 ~ 최고 23억 7,804만 원, 중앙값 19억 243만 원)을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 브레인시티, 동사지구 등 주변 개발 호재와 코너 상권이라는 입지적 장점이 상당 부분 선반영된 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재)는 모두 1.000으로 적용되었습니다. 이는 비교 사례가 대상지와 유사하거나 해당 보정 항목에 대한 특별한 프리미엄 또는 감점 요인이 없음을 의미합니다.

심층 분석

평택시의 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 특히 2025년 7월부터 2026년 6월까지 16,635명 증가하여 실거주 수요 유입이 지속되고 있음을 보여줍니다. 평택 브레인시티, 지제역 반도체밸리 등 대규모 개발 사업과 다수의 아파트 공급 예정 물량(총 19,733세대)은 장기적으로 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 현재 제시가는 공시지가 배율 기준 대비 높은 수준이므로, 향후 개발 이익 실현 가능성과 투자 회수 기간을 신중하게 고려해야 합니다.

사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 분석은 어렵습니다. 다만, 토지 특성상 지하 매설물이나 지반 상태에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. 토지이용계획상 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있어 거래 시 규제 리스크가 존재합니다.

평택시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있어 시장 활성도는 긍정적입니다. 브레인시티, 동사지구 등 대규모 개발 호재와 평택당진항 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등 다양한 인프라 개선 사업이 진행 중이므로 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다. 특히 중로각지라는 입지적 장점은 향후 상업 시설 개발 시 높은 수익성을 기대할 수 있게 합니다. 다만, 미분양 세대수가 3,389세대로 높은 점은 단기적인 시장 불안정성을 시사할 수 있습니다.

[object Object]

현장 체크리스트

토지거래허가구역 재지정으로 인한 거래 제약 사항 및 허가 조건에 대해 관할 지자체에 반드시 확인해야 합니다.
부정형 토지 형상에 따른 건축 설계 및 공간 활용 효율성을 전문가와 면밀히 검토해야 합니다.
지하 매설물 유무 및 인입 비용 발생 가능성에 대해 사전에 확인해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항 및 기타 권리 관계를 상세히 확인해야 합니다.
주변 개발 호재(브레인시티, 동사지구 등)의 진행 상황 및 대상 토지에 미칠 구체적인 영향을 현장 방문 및 관련 자료를 통해 확인해야 합니다.
매물 특이사항에 명시된 '코너 상권'의 실제 유동인구 및 상권 활성도를 현장 방문하여 체감해야 합니다.

최종 판정

보류