매물 유형: 아파트
분석 번호: 1060
종합 리스크 점수: 70점
역세권 입지와 재건축 연한 도달로 개발 잠재력이 있으나, 인근 신규 공급 물량에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 16억 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 6억 9,632만 원 ~ 최고 17억 4,713만 원, 중앙값 14억 8,701만 원) 내에 위치하며, 스펙트럼의 상위권에 해당합니다. 이는 대상 매물의 입지적 장점과 재건축 연한 도달에 따른 미래 가치가 어느 정도 반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상 매물과 유사도 55점으로 평가되었습니다. #1 공덕동 한화꿈에그린 사례는 84.939㎡ 면적에 17억 5,000만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 17억 4,713만 원으로 보정됩니다. #2 성산동 성산월드타운대림 사례는 84.549㎡ 면적에 10억 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 10억 296만 원으로 보정됩니다. #3 창전동 신촌태영데시앙 사례는 84.97㎡ 면적에 14억 9,000만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 14억 8,701만 원으로 보정됩니다. #4 서교동 센트레 사례는 81.35㎡ 면적에 6억 6,800만 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 6억 9,632만 원으로 보정됩니다. 모든 사례는 다른 단지 및 거리로 인해 감점 요인이 있었습니다.
대상 아파트는 마포역(5호선) 도보 6분 거리의 우수한 역세권 입지를 갖추고 있으며, 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 준공 30년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발을 통한 가치 상승 여력이 존재합니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 2026년 6월 현재 30년차로 재건축 연한에 도달했습니다. 인근 지역에 재건축 및 재개발 사업이 활발하게 진행되고 있어, 해당 단지 또한 재건축 추진에 대한 기대감이 높을 수 있습니다. 용적률 갭 분석 정보가 없어 정확한 개발 잠재력 산출은 어렵지만, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업이며, 추진 과정에서 다양한 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 검토와 정보 수집이 필수적입니다.
마포구 아파트 시장은 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 역세권 장기전세주택, 공덕현대아파트 소규모재건축 등 인근 개발 호재들이 지역 가치를 높일 것으로 기대됩니다. 그러나 마포자이힐스테이트 라첼스, 힐스테이트마포더퍼스트 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 가능성과 우수한 입지로 인한 가치 상승 잠재력이 크지만, 신규 공급 물량 소화 여부와 재건축 추진 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
조건부 매수