경기도 군포시 속달동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 10657

종합 리스크 점수: 53점

AI 요약 평가

본 매물은 제1종일반주거지역 내 나대지로, 단독주택 및 상가 건축이 가능한 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 대야미 공공주택지구 분양 등 주변 개발 호재가 있으나, 토지거래계약에관한허가구역 등 복합적인 규제가 존재하여 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다. 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 대비 제시 매매가가 현저히 높아 가격 타당성 측면에서 주의가 요구됩니다. 군포시 내 토지 거래 활성도는 보통 수준이나, 높은 매매가는 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 제1종일반주거지역으로 개발 잠재력이 존재하나, 토지거래계약에관한허가구역 및 비행안전제3구역(전술), 역사문화환경보존지역 등 다양한 규제가 복합적으로 적용되어 개발 과정에서 추가적인 검토와 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 대야미 공공주택지구 분양 등 주변 개발 호재는 있으나, 직접적인 수혜 반경을 벗어나 간접적인 영향에 그칠 것으로 보입니다.
개발 잠재력: 7점 — 나대지 상태로 신축이 가능하며, 법정 용적률 200% 대비 현재 미등록 상태로 용적률 갭이 커 개발 잠재력이 높습니다. 단독주택 및 상가 건축이 가능하다고 언급되어 활용도가 높습니다. 다만, 토지이용계획상의 복합적인 규제는 개발 과정에서 제약이 될 수 있습니다.
가격 적정성: 5점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 추정 가격 범위는 3억 2,743만 원에서 5억 3,580만 원 사이로 산출되었습니다. 제시된 매매가 11억 원은 추정 가격 범위보다 현저히 높아 가격 타당성 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.
환금성: 6점 — 속달동은 군포시 내에서 토지 거래량 5위로, 거래 활성도가 보통 수준입니다. 최근 6개월간 순수 토지 거래 필지수는 2026년 5월 21필지로 증가 추세를 보이나, 대상 매물의 높은 가격대는 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
주변 환경: 7점 — 대야미 공공주택지구 분양, 역사공원 등 주변 호재가 존재하며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 어린이집 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다. 다만, 대규모 신규 주택 공급 예정 물량(군포대야미 대방 디에트르 시그니처 B3BL 640세대)은 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 14곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.5% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 대상 토지의 추정 가격 범위는 최저 3억 2,743만 원에서 최고 5억 3,580만 원 사이로 산출되었습니다. 제시된 매매가 11억 원은 이 추정 가격 범위의 상단을 크게 초과하는 수준으로, 시장 가격 대비 높은 수준으로 판단됩니다. 이는 미래 개발 가치나 특정 호재가 선반영되었을 가능성을 시사하나, 현재 데이터만으로는 그 타당성을 명확히 입증하기 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 없어 개별 비교사례 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법 적용 시, 면적 보정, 용도 보정, 도로 보정, 역세권 보정, 시점 보정, 호재 보정 모두 1.000이 적용되어 추가적인 개별 요인 보정은 없었습니다.

심층 분석

군포시의 지가지수 및 지가변동률은 소폭 상승세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수도 증가 추세를 보이고 있어 전반적인 토지 시장은 보합 또는 약한 상승세를 나타냅니다. 그러나 대상 매물의 높은 제시가는 투자 회수 기간을 길게 만들 수 있으며, 인근 군포대야미 대방 디에트르 시그니처 B3BL 640세대 등 대규모 신규 주택 공급은 향후 시장 경쟁을 심화시켜 개발 후 분양 또는 매각 시 영향을 줄 수 있습니다. 현재 미분양 주택이 0세대인 점은 긍정적이나, 건설공사비지수 상승은 향후 개발 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

제공된 정보에 따르면 대상 토지는 '전' 지목의 나대지로, 물리적 하자에 대한 직접적인 정보는 없습니다. 다만, 토지 경사도에 대한 언급이 '지하주차장에 2-3층 건축 가능'으로 미루어 보아 일부 경사가 있을 수 있으므로, 정확한 지형 분석 및 토목 공사 필요성 여부를 확인해야 합니다. 지하 매설물 여부, 지반 안정성 등에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

대상 토지는 제1종일반주거지역으로 단독주택 및 상가 건축이 가능하며, 법정 용적률 200% 대비 현재 미등록 상태로 개발 잠재력이 높습니다. 대야미 공공주택지구 분양 및 역사공원 조성 등 주변 개발 호재는 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역, 비행안전제3구역(전술), 역사문화환경보존지역 등 복합적인 규제는 개발의 불확실성을 높이는 요인입니다. 현재 제시된 매매가는 공시지가 배율 추정 가격을 크게 상회하므로, 미래 가치에 대한 충분한 분석과 신중한 접근이 필요합니다. 군포시의 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성도 존재합니다.

현장 체크리스트

토지거래계약에관한허가구역 내 매물로, 실거주 목적 외 투자 목적 거래 시 허가 가능 여부 및 조건 확인이 필요합니다.
비행안전제3구역(전술) 및 역사문화환경보존지역 등 복합적인 규제로 인한 건축 제한 사항 및 인허가 절차를 군포시청 관련 부서에 문의하여 명확히 확인해야 합니다.
지하주차장에 2~3층 건축 가능 여부에 대한 건축법적 검토와 실제 건축 시 예상되는 비용 및 공사 기간을 전문가와 상담해야 합니다.
대야미 공공주택지구 분양 등 주변 개발 호재가 본 매물에 미치는 구체적인 영향과 수혜 범위를 면밀히 분석해야 합니다.
제시된 매매가 11억 원이 공시지가 배율 추정 가격 범위보다 현저히 높은 이유에 대한 매도자 측의 명확한 근거와 추가적인 가치 평가 자료를 요청해야 합니다.
도로접면이 세로한면(가)인 점을 고려하여 실제 차량 진출입 및 건축 자재 운반 등 개발 시 발생할 수 있는 잠재적 어려움을 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

최종 판정

보류