서울특별시 마포구 대흥로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 1066

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

초역세권 신축 단지로 생활 편의성이 우수하나, 높은 보증금 비중과 인근 신규 공급 물량에 대한 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 유사 면적의 월세 환산가 및 전세 실거래가를 고려할 때, 제시된 월세 보증금 14억 원과 월세 160만 원은 시장 추정치와 비교하여 적정 범위 내에 있습니다. 다만, 보증금 비중이 높아 전세가율 70% 이상에 준하는 주의가 필요합니다.
• 거래량: 6점 — 마포구 아파트 거래량은 2026년 4월 기준 352건으로 상승 추세이나, 전반적인 거래 활성도는 보통 수준입니다. 대흥동은 마포구 내 거래 활성도 10위로 양호한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 이대역(2호선)까지 도보 4분 거리의 초역세권이며, 신촌역(경의중앙선, 2호선)도 도보 10분 이내로 접근성이 매우 우수합니다. 독막소공원, GS25, 세브란스병원 등 공원, 쇼핑, 의료시설 접근성이 양호하고 그랑어린이집 등 교육시설도 인접해 생활 편의성이 높습니다.
• 규제 전망: 7점 — 준공 6년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 24년이 남아 재건축 가능성은 낮습니다. 하지만 인근 마포자이힐스테이트 라첼스, 힐스테이트마포더퍼스트 등 3,114세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다.
• 인구 현황: 5점 — 최근 1년 내 해당 지역의 인구 통계 데이터가 불충분하여 보통 수준으로 평가합니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 판단 불가합니다.
• 건물 노후도(대장): 6점 — 준공 6년차(2020년 준공)로 건물 노후도는 양호한 편입니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시된 월세 보증금 14억 원과 월세 160만 원은 매매가치 스펙트럼(최저 38억 4,260만 원 ~ 최고 43억 105만 원)과 직접 비교하기 어렵습니다. 월세 환산법(보증금 × 연이율/12 + 월세)을 적용하여 주변 월세 시세와 비교하는 것이 적절합니다. 현재 시장의 전월세 전환율은 4.77% (2026년 4월 기준)로 보합세를 보이고 있으며, 월세가격지수가 상승 추세임을 감안할 때, 제시된 월세 조건은 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다. 다만, 보증금 14억 원은 매매가 대비 전세가 비율(중위 49.19%)을 고려할 때 매우 높은 수준으로, 월세 보증금으로서의 적정성 및 임차인의 자금 부담을 면밀히 검토해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 매매 거래이며, 최근 1~3개월 이내의 거래로 시점 유사성이 높습니다. 유사도 점수는 70~80점으로 높은 편이나, 대상 매물(112.98㎡) 대비 면적 차이(59.96~59.98㎡)로 인한 감점(-20점)이 발생했습니다. 층수 또한 대상 매물(15층)과 비교사례(3~13층) 간 차이가 있어 일부 사례에서 감점(-10점)이 적용되었습니다. 이러한 보정 요인을 반영하여 산출된 환산 총액은 최저 38억 4,260만 원에서 최고 43억 105만 원입니다.

심층 분석

마포그랑자이는 이대역 초역세권에 위치한 대단지 신축 아파트로, 교통 편의성과 생활 인프라가 매우 우수하여 높은 주거 만족도를 제공합니다. 이는 임차 수요를 꾸준히 유지할 수 있는 강력한 경쟁력으로 작용합니다. 다만, 제시된 월세 보증금 14억 원은 매매가 대비 높은 비중을 차지하므로, 임차인의 자금 부담 및 보증금 반환 리스크 관리가 중요합니다.

준공 6년차 아파트로 재건축 연한 도달까지는 상당한 기간이 남아 있어, 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 단지 규모와 연식을 고려할 때 당분간은 논의될 가능성이 낮습니다.

월세가격지수 및 월세수급동향이 상승 추세에 있어 단기적으로는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 마포자이힐스테이트 라첼스, 힐스테이트마포더퍼스트 등 인근 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 중장기적으로는 임대 시장의 경쟁이 심화될 수 있습니다. 이대역 및 신촌역 역세권의 개발 호재와 마포구의 정비사업 속도전은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

현장 체크리스트

• 실제 임대차 계약 조건(만기일, 특약사항 등)을 상세히 확인하여 임차인에게 불리한 조항은 없는지 검토해야 합니다.
• 월세 보증금 14억 원에 대한 전세보증금반환보증보험 가입 가능 여부 및 조건, 비용을 확인하여 임차보증금 보호 방안을 마련해야 합니다.
• 관리비 내역(공용 관리비, 개별 사용료 등)을 상세히 확인하고, 연체 이력은 없는지 확인해야 합니다.
• 동일 평형대의 최근 월세 실거래가 및 전세 실거래가를 추가로 확인하여 제시된 보증금과 월세의 적정성을 교차 검증해야 합니다.
• 단지 내 주차 공간의 실제 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 다시 한번 확인해야 합니다.
• 인근 신규 공급 예정 아파트들의 입주 시기와 예상 임대료 수준을 파악하여 향후 임대 시장 경쟁 상황을 예측해야 합니다.

최종 판정

보류