매물 유형: 토지
분석 번호: 10669
종합 리스크 점수: 52점
본 토지는 자연녹지지역 내 전으로, 전원주택 부지로 적합하며 보강토 작업이 완료되어 경사 문제 없이 건축 허가 전 단계에 있습니다. 대부도는 다양한 발전 가능성이 있는 지역으로 평가되며, 인근에 AI 데이터센터 착공 및 도시개발사업 등 다수의 호재가 있어 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 자연녹지지역의 개발 제한과 비교사례 부족으로 인한 가격 산정의 불확실성은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.
제시된 매매가 2억 5,000만 원은 실거래 기반 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 2억 1,340만 원 ~ 최고 2억 1,340만 원) 대비 상단에 위치합니다. 이는 인근 개발 호재 및 전원주택 부지로서의 잠재 가치가 일부 선반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 안산시 단원구 대부동동 6**번지 소재의 자연녹지지역 전(661㎡)입니다. 2024년 3월에 1억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 평당가는 71만 원입니다. 대상 토지와의 거리는 1,041m이며, 시점 보정 계수 1.023이 적용되었습니다. 용도지역 및 도로 조건은 동일하여 추가 보정은 없었습니다.
대부북동은 안산시 단원구 내 토지 거래 활성도 3위 지역으로, 거래량은 꾸준합니다. 인근에 코람코·DCI의 40MW AI 데이터센터 착공, 대부남동 홍성지구 도시개발사업 등 다수의 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 순수토지 거래 필지수 하락 추세와 자연녹지지역의 개발 제한은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.
제공된 정보에 따르면 보강토 작업이 되어있어 경사 문제는 없다고 명시되어 있습니다. 건축 허가 전 단계이므로, 건축 가능 여부 및 관련 규제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 분석은 어렵습니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세에 있습니다. 그러나 대부도 지역의 다양한 발전 가능성과 인근 개발 호재들이 장기적인 상승 압력으로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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