경기도 평택시 지산동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 10739

종합 리스크 점수: 48점

AI 요약 평가

대상 토지는 자연녹지지역 내 위치하여 개발 제한이 있으나, 나대지 상태로 신축 가능성이 높습니다. 평택시의 전반적인 토지 거래량은 증가 추세이나, 인근 대규모 주택 공급 예정 물량은 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 공시지가 배율 추정치 대비 높은 수준으로, 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 자연녹지지역으로 개발 제한이 존재하나, 평택시 토지거래허가구역 재지정 등 투기 억제 및 지가 안정화 노력이 지속되고 있습니다. 인근에 다수의 개발 사업이 진행 중이나, 대상지와의 직접적인 수혜는 제한적입니다.
개발 잠재력: 7점 — 나대지로 신축 가능하며, '가든 스크린 카페' 등 근린생활시설 부지로 활용 제안이 있습니다. 법정 용적률 50% 대비 현재 미등록 상태로 개발 여지가 있습니다.
교통 접근성: 5점 — 지하철역 정보가 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 소로한면 접면으로 접근성은 보통 수준입니다.
주변 환경: 6점 — 주변에 아파트, 단독세대, 빌라세대들이 위치해 있어 잠재적인 수요층이 존재합니다. 공원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 인근에 있으나 의료시설은 다소 거리가 있습니다.
시장 동향: 6점 — 평택시 지역 지가변동률은 보합세를 보이며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 인근에 대규모 주택 공급 예정 물량이 많아 장기적인 관점에서 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.4% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '자연녹지지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 17억 7,600만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위 4억 6,111만 원에서 6억 9,167만 원을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 가치 평가 기준을 벗어나는 것으로 보이며, 매수자는 제시 가격의 합리성에 대한 매우 면밀한 검토와 추가적인 가치 상승 요인에 대한 확인이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 없어 개별 비교사례에 대한 특성 설명은 불가합니다. 공시지가 배율법을 통해 대상 토지의 추정 가치를 산출하였습니다.

심층 분석

평택시의 지가지수 추이는 용도지역별로 하락세를 보였으나, 이용상황별 지가지수는 보합세, 지역별 지가변동률도 보합세를 유지하고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 상승 추세로, 전반적인 토지 시장의 활성도는 유지되고 있습니다. 그러나 인근에 19,733세대에 달하는 대규모 주택 공급 예정 물량이 존재하여, 장기적으로는 시장 경쟁 심화 및 지가 상승 압력에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 공시지가 배율 추정치 대비 현저히 높아 투자 가치 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.

대상 토지는 '답' 지목의 자연녹지지역으로, 개발 시 농지전용 및 용도변경 절차가 필요할 수 있습니다. '비행안전제6구역(전술)' 및 '가축사육제한구역' 등 추가적인 규제가 있어 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 이러한 규제들은 개발 비용 증가 또는 개발 가능성 제한으로 이어질 수 있는 리스크 요인입니다. 사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 분석은 불가합니다.

평택시는 토지거래허가구역으로 재지정되어 투기적 거래 억제 및 지가 안정화가 유지될 것으로 보입니다. 주변에 평택 가곡2지구 도시개발사업, 평택당진항 관리부두 친수시설 조성 등 여러 개발 사업이 진행 중이나, 대상지와의 직접적인 수혜는 제한적입니다. 지산동의 인구는 소폭 감소 추세이지만, 평택시 전체 인구는 지속적으로 증가하고 있어 장기적인 관점에서 잠재적인 수요는 존재합니다. 그러나 제시된 매매가가 추정 가치를 크게 상회하는 만큼, 향후 시장 변화에 따른 가치 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 '비행안전제6구역(전술)' 규제로 인해 건축물의 높이 제한 등 추가적인 개발 제약 사항이 있는지 관할 지자체에 확인해야 합니다.
토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으므로, 매매 시 허가 절차 및 조건에 대해 사전에 평택시청에 문의하여야 합니다.
매도자가 제시한 '가든 스크린 카페' 용도로의 개발 가능성과 건축 허가 요건을 평택시 건축과에 구체적으로 확인해야 합니다.
지목이 '답'이므로 농지전용허가 가능성 및 관련 비용, 절차를 농지 관리 부서에 문의하여야 합니다.
주변 아파트, 단독세대, 빌라세대들의 실제 유동인구 및 상권 활성화 정도를 현장 방문을 통해 직접 확인하여 '가든 스크린 카페'의 사업성을 면밀히 검토해야 합니다.
인근에 예정된 대규모 주택 공급 사업지(평택 고덕 A-47BL, 지제역 반도체밸리 제일풍경채 등 총 19,733세대)가 향후 대상 토지의 개발 및 가치에 미칠 영향을 분석해야 합니다.

최종 판정

보류