경기도 평택시 팽성읍 남산리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 10759

종합 리스크 점수: 47점

AI 요약 평가

본 토지는 생산관리지역에 위치하며 45번 국도에 접해 있어 접근성과 광고 효과가 우수합니다. 제시 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 나대지 상태로 개발 잠재력이 높습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 생산관리지역 규제는 면밀한 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 7점 — 생산관리지역으로 개발 행위가 제한적이나, 45번 국도 접면 및 주변 개발 호재(용도지역 변경, 도시개발사업 등)가 다수 존재하여 향후 규제 완화 및 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 재지정으로 투기적 거래 억제 기조는 유지됩니다.
• 개발 잠재력: 7점 — 나대지 상태로 신축 가능하며, 주변 인허가 현황상 교육연구시설, 자동차관련시설, 단독주택, 창고시설 등 다양한 용도로의 개발 사례가 확인됩니다. 법정 용적률 50% 대비 현재 미등록 상태로 개발 여력이 충분합니다.
• 가격 적정성: 6점 — 제시 매매가 10억 1,900만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 12억 5,609만 원 ~ 최고 12억 5,609만 원) 대비 낮은 수준으로 가격적 메리트가 존재합니다. 공시지가 배율 추정치(2억 9,516만 원 ~ 4억 4,274만 원)보다는 높으나, 이는 공시지가가 시세에 비해 보수적으로 책정되는 경향을 반영합니다.
• 교통 접근성: 6점 — 45번 국도에 직접 접해 있어 차량 접근성이 우수하며 광고 효과가 좋습니다. 그러나 지하철역 정보는 없어 대중교통 접근성은 다소 부족합니다.
• 주변 환경: 6점 — 팽성6호소공원, 미군렌탈하우스 백화점, 시립 팽성남산어린이집 등 생활 편의시설이 인근에 위치해 있습니다. 팽성읍 인구는 소폭 감소 추세이나, 평택시 전체 인구는 꾸준히 증가하고 있어 잠재적 수요는 존재합니다.
• 인근 실거래가
• 거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 15곳으로 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.2% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장)
• 토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '생산관리지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
• 토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 10억 1,900만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 12억 5,609만 원 ~ 최고 12억 5,609만 원, 중앙값 12억 5,609만 원) 대비 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재합니다. 이는 향후 개발 잠재력을 고려할 때 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 평택시 합정동 8**번지 생산관리지역 '답' 토지(998㎡)가 2025년 7월 5억 8,500만 원에 거래되었습니다. 이 사례의 보정 전 평당가는 194만 원이었으나, 시점 보정 계수 1.006이 적용되어 보정 후 평당가는 228만 원으로 산출되었습니다. 이 사례를 대상 매물에 대입하여 보정 완료된 총액은 12억 5,609만 원입니다.

심층 분석

평택시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이며 시장 활성도를 나타냅니다. 특히 45번 국도에 접한 입지는 제조장, 창고 등으로의 활용 시 물류 및 광고 효과 측면에서 경제적 이점을 가질 수 있습니다. 주변에 평택 고덕 A-47BL, 지제역 반도체밸리 제일풍경채 등 대규모 주택 공급 예정 물량(총 19,733세대)이 존재하여 장기적으로 인구 유입 및 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 평택시의 미분양 세대가 3,389세대로 다소 높은 점은 주택 시장에 대한 주의가 필요하지만, 토지 시장과는 직접적인 연관성이 낮습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 사진이 없어 외벽 균열, 누수, 지반 침하 등 육안으로 확인 가능한 하자에 대한 분석은 불가능합니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태, 배수 여건, 인접 지형과의 고저차 등을 면밀히 확인해야 합니다.

본 토지는 45번 국도 접면이라는 뛰어난 입지 조건과 생산관리지역 내 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 평택시의 지가변동률은 보합세이나, 토지 거래 필지수 증가와 다수의 개발 호재(용도지역 변경, 도시개발사업 등)는 향후 6개월 시세 상승 가능성을 높이는 요인입니다. 특히 평택당진항 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등은 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 재지정은 투기적 수요를 억제하여 급격한 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 전반적으로 중장기적인 관점에서 투자 가치가 높은 토지로 판단됩니다.

현장 체크리스트

• 토지 경계가 명확한지, 인접 토지와의 분쟁 소지는 없는지 현장 확인이 필요합니다.
• 45번 국도 접면 상태 및 실제 진출입로 확보 여부를 확인해야 합니다.
• 지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 건축 계획에 차질이 없는지 점검해야 합니다.
• 토지이용계획상 비행안전제5구역(전술) 및 가축사육제한구역 규제가 개발에 미치는 구체적인 영향을 관할 지자체에 문의해야 합니다.
• 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으므로, 취득 시 허가 요건 및 절차를 사전에 확인해야 합니다.
• 주변 개발 사업 고시 현황 중 대상 토지에 직접적인 영향을 미 미치는 호재의 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

최종 판정

매수