경기도 수원시 장안구 이목동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 10790

종합 리스크 점수: 47점

AI 요약 평가

본 매물은 수원시 장안구 이목동에 위치한 자연녹지지역 토지로, 이목동이 지역 내 토지 거래량 2위를 기록하며 높은 환금성을 보이고, 나대지 상태로 개발 잠재력이 우수하다는 강점이 있습니다. 이목중학교 맞은편 2차선 도로에 접해 있어 근생부지로의 활용 가능성도 높습니다. 다만, 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 대비 제시가가 상당히 높아 가격 합리성 측면에서는 주의가 필요하며, 향후 시장 상황 및 규제 변화에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 자연녹지지역으로 개발 제한이 존재하나, 이목동 내 활발한 토지 거래와 인근 개발 사업 고시가 다수 확인되어 향후 규제 완화 또는 개발 압력이 증가할 가능성이 있습니다.
개발 잠재력: 8점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높으며, 법정 용적률 50% 대비 개발 여지가 충분합니다. 주변 인허가 이력에서도 제1종근린생활시설, 교육연구시설 등 다양한 용도의 건축 허가가 확인됩니다.
입지 우수성: 8점 — 이목중학교 맞은편에 위치하며 2차선 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 이목동은 수원시 장안구 내 토지 거래량 2위 지역으로 환금성이 우수합니다.
시장 활성도: 7점 — 이목동은 수원시 장안구 내 토지 거래량 2위로 높은 활성도를 보이며, 인근에 다수의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 잠재적 수요 증가를 기대할 수 있습니다.
가격 합리성: 5점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 대비 제시가가 상당히 높은 수준으로 평가됩니다. 이는 미래 개발 가치 선반영 또는 시장 과열 가능성을 시사합니다.
교통 접근성: 6점 — 2차선 도로에 접해 차량 접근성은 양호하나, 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 18곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.0% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '자연녹지지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 27억 2,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 최저 3억 5,400만 원에서 최고 5억 3,100만 원 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 대상 토지의 잠재적 개발 가치나 특정 호재가 선반영되었을 가능성을 시사하나, 현재 시장 지표 및 공시지가 기반 추정치와는 큰 차이를 보입니다. 투자 결정 시 면밀한 추가 검토가 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 수행할 수 없습니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 가격 범위는 최저 3억 5,400만 원에서 최고 5억 3,100만 원입니다.

심층 분석

수원시 장안구는 최근 1년간 인구수가 소폭 감소했으나, 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 이목동은 지역 내 토지 거래 활성도 2위로 환금성이 우수하며, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 장기적으로 인구 유입 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 높은 제시가는 투자 회수 기간 및 수익률에 대한 면밀한 분석을 요구합니다.

대상 토지는 지목이 '전'이며 부정형 평지 토지입니다. 사진이 없어 물리적 하자 여부는 판단하기 어려우나, 토지 특성상 지반 침하, 토양 오염 등의 잠재적 리스크는 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 도로접면이 소로한면이라는 점은 대규모 개발 시 진출입에 제약이 될 수 있습니다.

향후 6개월간 수원시 장안구의 지역별 지가변동률은 꾸준히 상승 추세(0.167% → 0.2%)를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 변동성이 있으나 이목동 자체의 거래 활성도는 높습니다. 이목동 인근에 '북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ' 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 장기적으로 인구 유입 및 상권 활성화가 기대됩니다. 또한, '수원 도시관리계획(교통시설:소로3-1717호선) 결정(경미한변경)' 등 도로 개설 관련 호재는 교통 접근성 개선에 기여할 수 있습니다. 이러한 요인들을 종합할 때, 장기적인 관점에서 개발 가치 상승 가능성이 존재합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계와 인접 토지와의 분쟁 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
토지 이용 계획상 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있어, 거래 시 허가 절차 및 요건을 반드시 확인해야 합니다.
자연녹지지역 내 건축 가능한 용도 및 건폐율, 용적률 등 건축 규제를 상세히 확인하여 개발 계획에 부합하는지 검토해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
이목중학교 맞은편 토지라는 특성을 고려하여, 학교 환경위생정화구역 등 교육시설 관련 규제 저촉 여부를 확인해야 합니다.
주변 개발 사업 고시 중 '수원 도시관리계획(교통시설:소로3-1717호선) 결정(경미한변경)'이 대상 토지에 미치는 구체적인 영향(도로 접면 변화 등)을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류