매물 유형: 토지
분석 번호: 10896
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 제2종일반주거지역에 위치한 38년 경과 건물로, 재건축 및 리모델링을 통한 수익성 개선 잠재력이 있습니다. 특히 인근 지역에서 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로의 용도변경 사례가 포착되어 향후 상업화 가능성이 기대됩니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 거래 시 유의해야 하며, 노후 건물에 대한 현장 점검이 필수적입니다.
제시된 매매가 10억 원은 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 6억 5,202만 원에서 10억 6,695만 원 중 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이 반영된 가격으로 보이며, 향후 용도변경 가능성 등 개발 잠재력을 고려한 가치로 판단됩니다.
비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재)는 모두 1.000이 적용되었습니다. 이는 비교 사례와 대상 매물의 조건이 유사하거나, 보정할 만한 유의미한 차이가 없음을 의미합니다. 특히 역세권 보정의 경우, 선부역(서해선)이 656m 거리에 위치하여 준역세권에 해당하나, 실무기준상 역세권 범위(500m)를 벗어나 프리미엄이 반영되지 않았습니다.
안산시 단원구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세를 보이고 있습니다. 이는 전반적인 토지 시장의 거래 활성도가 둔화되고 있음을 시사합니다. 하지만 대상지는 선부역 도보 5분 거리의 준역세권 입지로, 주변에 한화포레나 안산고잔2차(472세대)와 롯데캐슬 시그니처 중앙(1,051세대) 등 총 1,523세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 유동인구 증가 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 인근에서 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로의 용도변경 사례가 포착되어 장기적으로 상업화될 경우 자산 가치 상승 잠재력이 높습니다. 최근 안산 시화 AI 데이터센터 착공 등 지역 개발 호재도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
준공 38년차의 노후 건물로, 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 등 물리적 하자가 존재할 가능성이 높습니다. 지하 1층, 지상 4층 규모로, 특히 지하층의 침수 이력이나 습기 문제는 없는지 확인이 필요합니다. 건축물대장상 내진설계 미적용 건물로, 재건축 또는 대수선 시 내진 보강이 필요할 수 있습니다. 주차 대수 0대로 주차 공간 확보가 어려워 상가 이용객 및 거주자의 불편이 예상됩니다.
대상지는 제2종일반주거지역 내 평지이며 중로한면에 접하고 있어 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 현재 용적률 229.05%로 법정 상한 250% 대비 약 21%p의 여유가 있어 추가 증축이 가능합니다. 특히 인근 지역에서 주거 용도에서 상업·업무시설로의 용도변경 사례가 확인되어, 향후 용도변경 성공 시 자산 가치가 크게 상승할 가능성이 있습니다. 선부역 역세권 개발 및 안산 시화 AI 데이터센터 착공 등 지역 개발 호재는 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역 지정과 노후 건물에 대한 재건축/리모델링 비용 및 인허가 리스크는 고려해야 할 부분입니다.
조건부 매수