매물 유형: 토지
분석 번호: 10922
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 세류역 역세권에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 상가주택 신축 및 투자용으로 높은 개발 잠재력을 가집니다. 권선동은 지역 내 거래 활성도가 높아 환금성이 우수하며, 수원 군공항 이전 시 수혜가 기대되는 강점이 있습니다. 다만, 비행안전제5구역 등 일부 규제가 존재하며, 인근 대규모 신규 공급 물량에 따른 시장 경쟁 심화 가능성은 주의해야 합니다. 제시된 매매가는 실거래 기반 스펙트럼의 상단에 위치하나, 입지 및 개발 잠재력을 고려할 때 투자 가치는 충분하다고 판단됩니다.
제시된 매매가 10억 5,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼 최저 7억 8,067만 원에서 최고 10억 5,598만 원 범위 내에 위치하며, 스펙트럼의 상단에 해당합니다. 이는 역세권 입지, 상가주택 신축 가능성, 그리고 수원 군공항 이전 호재 등 미래 가치가 어느 정도 선반영된 것으로 해석할 수 있습니다.
선별된 비교사례는 총 2건으로, 유사도 94점의 첫 번째 사례는 수원시 권선구 권선동 1***에 위치하며 2025년 7월에 8억 3,000만 원에 거래되었습니다. 대지면적 251.9㎡에 평당가 1,124만 원으로, 대상 매물에 대입 시 보정 완료된 총액은 7억 8,067만 원입니다. 유사도 86점의 두 번째 사례는 수원시 권선구 권선동 1***에 위치하며 2024년 7월에 11억 5,000만 원에 거래되었습니다. 대지면적 274.1㎡에 평당가 1,520만 원으로, 대상 매물에 대입 시 보정 완료된 총액은 10억 5,598만 원입니다. 두 사례 모두 제1종 또는 제2종일반주거지역 내 '대' 지목으로 대상 매물과 유사한 용도지역 및 지목 조건을 가집니다. 면적 보정 계수 1.008은 대상지가 사례 평균보다 작아 소규모 할증이 적용되었음을 의미하며, 역세권 보정 계수 1.050은 세류역(1호선) 423m 거리로 인한 역세권 프리미엄이 반영된 결과입니다. 시점 보정 계수 1.009는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 거래 시점의 시계열 변동이 반영되었습니다.
본 토지는 1호선 세류역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 권선동의 높은 거래 활성도는 투자 회수 측면에서 긍정적입니다. 상가주택 신축이 가능하다는 점은 직접적인 수익 창출 및 자산 가치 상승의 기회를 제공합니다. 특히 수원 군공항 이전 시 최대 수혜지역으로 언급되는 만큼, 장기적인 관점에서 추가적인 개발 호재와 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근에 대규모 주택 공급 예정 물량이 있어 향후 임대 시장의 경쟁이 심화될 가능성이 있으므로, 신축 후 임대 수익률 분석 시 이를 충분히 고려해야 합니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 판단은 어렵습니다. 토지 자체의 경사도가 평지이고 형상이 가로장방형이므로, 지형적 요인으로 인한 큰 하자는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 토지 내부의 지반 상태, 지하 매설물 여부 등은 현장 답사 및 정밀 조사를 통해 확인해야 할 잠재적 리스크입니다. 비행안전제5구역으로 인한 건축물 높이 제한 등의 규제는 물리적 하자는 아니지만 개발 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 제약사항입니다.
향후 6개월간 수원시 권선구의 토지 시장은 보합 또는 약한 하락세를 보일 가능성이 있습니다. 순수토지 거래 필지수가 하락 추세에 있으며, 지가지수 변동률 또한 보합세를 유지하고 있기 때문입니다. 그러나 대상 매물은 세류역 역세권이라는 강력한 입지적 강점과 상가주택 신축 및 투자용이라는 명확한 개발 목적을 가지고 있습니다. 또한, 수원 군공항 이전이라는 대형 호재가 현실화될 경우 지역 전체의 가치 상승을 견인할 수 있습니다. 따라서 단기적인 시장 지표보다는 장기적인 개발 잠재력과 호재 실현 여부에 따라 미래 성장 전망이 크게 달라질 수 있습니다. 인근 '신혼희망타운 행복주택', '매교역 팰루시드' 등 3,105세대의 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 경쟁 압력을 가할 수 있으나, 장기적으로는 인구 유입 및 지역 활성화에 기여할 수도 있습니다.
매수