경기도 평택시 진위면 봉남리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 10928

종합 리스크 점수: 47점

AI 요약 평가

대상지는 평택시 진위면에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 도로에 넓게 접하고 평지 지형을 갖춰 주기장 및 주차장 용도로 적합하며 건축 가능성이 높습니다. 비행안전구역 및 토지거래허가구역 등 일부 규제가 있으나, 인근 근린공원 결정 폐지 등 개발 제한 해제 소식이 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 내에서 제시가는 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재할 수 있습니다. 평택시의 지속적인 인구 증가와 토지 거래량 상승 추세는 향후 시세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 대상지는 비행안전제2구역(전술) 및 토지거래계약에관한허가구역, 상대보호구역에 포함되어 있어 개발 및 거래에 일부 제약이 있습니다. 특히 비행안전구역은 건축물의 높이 제한을 받을 수 있으며, 토지거래허가구역은 투기 방지를 위한 규제로 작용합니다. 다만, 평택시 전반의 개발 호재와 인구 증가 추세는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
개발 잠재력: 7점 — 대상지는 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높으며, 법정 상한 용적률 200%로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 주변에 근린공원 결정 폐지 고시 등 개발 제한 해제 소식이 있어 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.
가격 적정성: 6점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 추정 가격 범위는 4억 6,754만 원에서 7억 6,507만 원으로 산출됩니다. 제시가 5억 3,000만 원은 이 범위의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있을 수 있습니다.
입지 및 접근성: 6점 — 대상지는 도로에 넓게 접한 토지로 접근성이 양호하며, 평지 지형으로 개발 용이성이 높습니다. 주변에 진위초등학교, 진위천유원지, CU 편의점 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다. 다만, 역세권 범위(500m) 외 지역으로 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
시장 동향: 6점 — 평택시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 인구수 또한 지속적으로 증가하고 있어 토지 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 주택 시장의 경쟁 심화가 토지 시장에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 9곳으로 양호한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.4% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 5억 3,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 4억 6,754만 원 ~ 7억 6,507만 원의 하단에 위치합니다. 이는 가격적인 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재)에 대한 상세 분석은 진행되지 않았습니다. 모든 보정 항목은 1.000으로 적용되어 비교 사례와 유사한 조건으로 간주되었습니다.

심층 분석

평택시는 최근 12개월간 인구수가 지속적으로 증가하고 있으며, 순수토지 거래 필지수도 상승 추세를 보이고 있어 토지 시장의 전반적인 활성도가 양호합니다. 특히, 평택시의 다양한 개발 사업 고시(평택당진항 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발 등)는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대규모 아파트 공급 예정 물량(총 19,733세대)은 향후 주택 시장의 경쟁을 심화시켜 토지 개발 압력에 간접적인 영향을 줄 수 있으므로 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.

대상지는 '부정형' 토지 형상이나 '평지' 지형으로 개발에 큰 물리적 하자는 없을 것으로 판단됩니다. 도로에 넓게 접하고 있어 접근성도 양호합니다. 그러나 '비행안전제2구역(전술)', '토지거래계약에관한허가구역', '상대보호구역' 등 토지이용계획상 규제는 개발 및 거래에 제약 요소로 작용할 수 있습니다. 특히 비행안전구역은 건축물의 높이 제한을 유발할 수 있으므로, 구체적인 건축 계획 수립 시 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

평택시 진위면은 평택시 전체 인구 증가 추세에 힘입어 잠재적인 성장 가능성을 가지고 있습니다. 특히, '평택(진위) 도시계획시설 근린공원 결정 폐지'와 같은 개발 제한 해제 소식은 해당 지역 토지의 개발 가치를 높일 수 있습니다. '3분기 청약시장, '대단지'가 주도'와 같은 뉴스는 평택 지역의 주택 수요가 여전히 존재함을 보여주지만, '지제역 반도체밸리 제일풍경채', '평택 브레인시티 수자인' 등 대규모 공급 예정 단지들이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 장기적으로는 평택시의 지속적인 산업 발전 및 인구 유입이 토지 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합

현장 체크리스트

토지이용계획상 '비행안전제2구역(전술)'에 따른 건축물 높이 제한 등 구체적인 개발 제약 사항을 관할 지자체에 확인하십시오.
토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으므로, 매매 계약 전 허가 가능 여부 및 절차를 반드시 확인하십시오.
지목이 '답'이므로, 건축 행위 시 농지전용허가 또는 신고가 필요한지 여부와 관련 비용을 확인하십시오.
주변에 '평택(진위) 도시계획시설 1호, 2호, 3호 근린공원 결정 폐지(실효)' 고시가 있었으므로, 대상지 주변의 개발 가능성 변화 및 지가 변동 영향을 면밀히 조사하십시오.
제시된 '주기장 및 주차장 용도' 외에 다른 용도로 개발을 고려할 경우, 건축법 및 평택시 조례에 따른 건축 가능 여부와 용도 변경 절차를 확인하십시오.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측하십시오.

최종 판정

매수