매물 유형: 토지
분석 번호: 11042
종합 리스크 점수: 52점
본 토지는 생산녹지지역에 위치하여 현재 개발에 제약이 있으나, 대단지 아파트 개발 호재와 다수의 지구단위계획 변경 고시 등 주변 개발 압력이 높아 장기적인 투자 가치가 기대됩니다. 인근 지역의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세이나, 매물 위치인 오목천동은 지역 내 거래 활성도 4위로 환금성이 보통 수준입니다. 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 상단에 위치하여 미래 가치가 일부 선반영된 것으로 판단됩니다.
제시된 매매가 27억 2,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 19억 5,478만 원 ~ 최고 27억 874만 원)의 상단에 위치합니다. 이는 주변 대단지 아파트 개발 호재 등 미래 가치가 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 두 건의 비교사례는 모두 생산녹지지역의 답 지목 토지로, 대상지와 유사도가 높습니다. 첫 번째 사례(유사도 73점)는 고색동에 위치하며 2025년 8월에 169억 3,800만 원에 거래되었고, 대상지에 대입 시 보정 후 총액은 27억 874만 원입니다. 두 번째 사례(유사도 74점)는 구운동에 위치하며 2025년 12월에 226억 7,500만 원에 거래되었고, 대상지에 대입 시 보정 후 총액은 19억 5,478만 원입니다. 두 사례 모두 시점 보정 계수는 1.000으로 동일합니다.
수원시 권선구의 지가지수는 보합세를 보이고 있으나, 오목천동은 지역 내 거래 활성도 4위로 환금성이 보통 수준입니다. 인근에 신혼희망타운, 매교역 팰루시드, 오목천역 더리브 등 총 3,105세대의 대규모 주택 공급 예정이 있어 장기적으로 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 생산녹지지역이라는 규제가 있지만, 주변 개발 호재와 용도변경 가능성을 고려할 때 장기적인 관점에서 투자 가치가 높습니다.
토지 자체의 물리적 하자는 사진상으로 확인되지 않으며, 평지 지형으로 개발에 유리합니다. 다만, 생산녹지지역이라는 용도지역 제한으로 인해 현재 상태로는 개발에 제약이 많다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 토지이용계획에 명시된 비행안전제6구역(전술) 등의 규제 또한 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세이나, 오목천동의 거래 활성도는 양호합니다. 대규모 신규 주택 공급 예정과 다수의 지구단위계획 변경 고시 등 개발 호재가 꾸준히 존재하여 장기적인 관점에서는 상승 잠재력이 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
조건부 매수