매물 유형: 토지
분석 번호: 1122
종합 리스크 점수: 60점
자연녹지지역 토지로 개발 제한이 있으나, 평지 및 도로 접면이 양호하며 인근 규제 완화 사례가 있어 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 제시가는 공시지가 배율 추정 범위의 상단에 위치합니다.
제시가 8억 6,621만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 결과인 약 5억 2,793만 원에서 7억 9,189만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.
유효한 비교사례가 1건 확인되었으나, 신뢰도 있는 스펙트럼 산출에는 부족하여 공시지가 배율법을 단독 적용했습니다. 2026년 3월 제주시 삼양일동의 과수원 3782㎡가 1억 6,000만 원에 거래된 사례가 있습니다. 이 외 인근 지역의 다양한 지목(임야, 전, 묘지, 잡종지 등)의 거래 사례가 있으나, 대상지와 직접 비교하기에는 특성 차이가 큽니다.
제주 지역의 지가지수 및 지가변동률은 전반적으로 보합 또는 소폭 하락 추세를 보이고 있습니다. 순수토지 거래 필지수 또한 하락하여 토지 시장의 활성도가 위축되고 있음을 시사합니다. 미분양 주택은 1,711세대로 높은 수준이며, 제주 중부공원 제일풍경채 센트럴파크(728세대), 위파크 제주 1단지(686세대), 위파크 제주 2단지(715세대) 등 총 2,618세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 주택 시장 및 토지 개발 압력에 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 거시경제 지표와 지역 공급 현황을 고려할 때, 대상 토지의 단기적인 투자 가치 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
토지 특성상 물리적 하자는 직접적으로 발생하지 않으나, 부정형 토지 형상으로 인해 개발 시 효율성이 저하될 수 있습니다. 또한 공장설립제한지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 용도로의 개발이 불가능하다는 점이 활용상의 제약이 될 수 있습니다. 인근에 한라산 어리목계곡 용천지대 자연유산 지정 및 도지정문화유산 역사문화환경 보존지역 내 건축행위 허용기준 조정 등의 고시가 있어, 향후 대상 토지 주변의 개발 행위에 추가적인 제약이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.
대상 토지는 자연녹지지역으로 개발 제한이 있으나, 평지이며 도로 접면이 양호합니다. 인근에 초지 지형도면 해제 및 보전산지 지정해제 고시 등 토지이용규제 완화 사례가 있어 장기적인 관점에서는 개발 잠재력이 존재합니다. 다만, 제주시 지역의 전반적인 토지 시장 위축과 높은 미분양 세대수, 그리고 상당한 규모의 신규 주택 공급 예정 물량은 단기적인 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 청년창업 투자유치 지원, 스마트팜 테마파크 조성 등 지역 내 다양한 개발 호재가 있으나, 대상 토지에 직접적인 영향을 미 미치기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다. 향후 6개월 시세는 보합 또는 약보합세를 보일 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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