매물 유형: 토지
분석 번호: 11362
종합 리스크 점수: 48점
본 토지는 개발제한구역 내 '전'으로 건축 행위가 제한적이나, 평지이며 도로에 접해 주말농장 용도로 적합합니다. 월판선 개통 등 주변 교통 호재와 시흥시 전반의 도시관리계획 변경 고시가 있어 장기적인 관점에서 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 개발제한구역 해제 및 용도변경에는 상당한 시간과 불확실성이 따르므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 4억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 1억 8,908만 원 ~ 최고 3억 7,396만 원)의 최고값을 상회하는 수준입니다. 이는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 월판선 등 미래 개발 호재에 대한 기대감이 선반영된 것으로 판단됩니다.
비교사례 #1 (시흥시 월곶동 3**, 2025년 6월 거래)은 개발제한구역 내 '전'으로 유사도 73점을 기록했습니다. 대상지 면적을 반영한 보정 후 대입 총액은 1억 8,908만 원입니다. 비교사례 #2 (시흥시 매화동 7**, 2024년 10월 거래)는 개발제한구역 내 '전'으로 유사도 78점을 기록했습니다. 대상지 면적을 반영한 보정 후 대입 총액은 3억 7,396만 원입니다. 면적 보정 계수 1.002는 대상지가 사례 평균보다 작아 소규모 할증이 적용되었으며, 시점 보정 계수 1.010은 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 반영되었습니다. 호재 보정은 6건 감지되었으나 직접적인 수혜가 없어 1.000이 적용되었습니다.
시흥시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 증가 추세에 있어 토지 시장의 잠재적 활성도는 긍정적입니다. 월판선 개통 등 교통 인프라 확충은 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 개발제한구역이라는 용도지역의 한계로 인해 단기적인 투자 수익성은 제한적일 수 있습니다.
대상 토지는 평지이며 도로에 접해 물리적인 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 부정형 토지 형상은 향후 개발 시 토지 활용 효율성에 영향을 미칠 수 있습니다. 개발제한구역이라는 규제로 인해 건축 행위가 불가능하며, 이는 가장 큰 제약 요인입니다.
향후 6개월 시흥시의 토지거래 필지수 증가와 지가변동률 보합세를 고려할 때, 시세는 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다. 월판선 개통 및 시흥시 도시관리계획 변경 등의 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력을 가지고 있으나, 개발제한구역 해제 및 용도변경의 불확실성이 존재합니다. 신규 주택 공급 예정 물량이 5,098세대에 달하여 인근 주택 시장에 경쟁이 심화될 수 있으나, 이는 토지 시장에 직접적인 영향을 미 미칠 가능성은 낮습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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