매물 유형: 토지
분석 번호: 1138
종합 리스크 점수: 60점
유효 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시가는 추정 범위의 상단에 위치하며, 일부 개발 규제가 존재하나 최근 규제 완화 소식이 긍정적입니다.
제시 매매가 1억 8,500만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위(최저 8,334만 원 ~ 최고 1억 6,669만 원)의 상단을 초과하는 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 최근 스마트팜 테마파크 조성 등 지역 개발 호재가 존재하며, 일부 규제 완화 고시가 확인되어 미래 가치가 반영된 것으로도 볼 수 있습니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 비교사례 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 가격 범위는 최저 8,334만 원에서 최고 1억 6,669만 원(중앙값 1억 2,502만 원)입니다. 대상 토지의 제시 매매가는 1억 8,500만 원으로, 추정 가격 범위의 상단을 초과하는 수준입니다.
대상 토지는 계획관리지역에 위치하며, 면적 3402㎡(1029.1평)에 제시 매매가 1억 8,500만 원입니다. 유효 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위는 8,334만 원에서 1억 6,669만 원으로, 제시가는 이 범위의 상단을 초과합니다. 이는 투자 가치 측면에서 가격적 메리트가 다소 낮을 수 있음을 시사합니다. 하지만 최근 '스마트팜 테마파크, 제주시 한림읍에 조성'과 같은 지역 개발 호재가 존재하며, '초지 지형도면 등 해제 고시', '보전산지 지정해제 고시' 등 일부 규제 완화 움직임이 있어 장기적인 관점에서는 개발 잠재력이 존재합니다. 향후 공급 예정 물량이 2,618세대로 많아 주택 시장에는 경쟁이 심화될 수 있으나, 토지 개발 압력에는 긍정적인 영향을 미 줄 수 있습니다. 인구는 정체 상태이나, 세대당 인구 감소는 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 여지가 있습니다.
제공된 데이터만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태(경사도, 토질, 배수 상태 등) 및 주변 환경을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 '세로한면(불)'로 표기된 도로 접면의 실제 활용 가능성과 지하 매설물 유무를 확인하는 것이 중요합니다.
제주도 토지 시장은 전반적으로 보합 또는 소폭 하락 추세이나, 한림읍 금악리 지역은 '스마트팜 테마파크 조성'과 같은 지역 특화 개발 호재가 존재합니다. 또한, '초지 지형도면 해제', '보전산지 지정해제' 등 토지이용규제 완화 고시가 확인되어 개발 잠재력이 향상될 수 있습니다. 다만, '지하수자원보전4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구3등급' 등 추가적인 규제가 개발의 제약 요인이 될 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 전반적인 시장 지표가 보합 또는 하락세를 보이나, 개별 호재 및 규제 완화 여부에 따라 변동성이 클 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. **[향후 6개월 시세 전망] 보합**
보류