매물 유형: 토지
분석 번호: 11529
종합 리스크 점수: 50점
본 토지는 경기도 오산시 양산동에 위치한 생산녹지지역의 토지로, 현재는 경작 및 동식물관련시설 건축이 가능한 수준입니다. 주변 지역은 오산역 금강펜테리움 센트럴파크, 오산 세교 아테라 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 장기적인 개발 압력이 존재합니다. 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 상단에 위치하여 다소 높게 평가될 수 있으나, 지역 내 활발한 거래량과 꾸준한 지가 상승 추세는 긍정적인 요소입니다. 다만, 생산녹지지역이라는 용도지역 제한과 직접적인 개발 호재 수혜가 없다는 점은 리스크 요인으로 작용합니다.
제시가 11억 2,600만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 7억 2,506만 원 ~ 최고 8억 4,537만 원, 중앙값 7억 2,507만 원) 대비 약 2억 8천만 원 이상 높은 수준입니다. 이는 스펙트럼의 상단을 크게 상회하는 금액으로, 미래 가치가 상당히 선반영되었거나 현재 시장 가격 대비 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 화성시 병점구 안녕동에 위치하며, 대상지와 유사한 생산녹지지역, 지목 '답'입니다. #1 사례는 2025년 6월에 거래된 1669㎡ 면적의 토지로, 보정 후 환산 총액은 8억 4,537만 원입니다. #2 사례는 2025년 12월에 거래된 1765㎡ 면적의 토지로, 보정 후 환산 총액은 7억 2,507만 원입니다. #3 사례 역시 2025년 12월에 거래된 1836㎡ 면적의 토지로, 보정 후 환산 총액은 7억 2,506만 원입니다. 이 사례들은 대상지 면적(3102㎡) 대비 규모가 작아 면적 보정 시 대규모 감가가 적용되었습니다. 호재 보정은 12건의 호재가 감지되었으나, 대상지로부터 직접적인 수혜 반경(0.3km)을 초과하여 0.0%로 반영되었습니다.
오산시의 지가지수는 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 특히 양산동은 지역 내 거래 활성도 1위로 환금성이 우수합니다. 주변에 오산역 금강펜테리움 센트럴파크, 오산 세교 아테라 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 장기적으로 인구 유입 및 지역 개발 압력이 높아질 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 생산녹지지역이라는 용도 제한으로 인해 당장의 개발 이익 실현은 어렵습니다. 장기적인 관점에서 용도 변경 가능성을 염두에 둔 투자가 필요합니다.
토지 매물로 물리적 하자는 제한적이나, 도로 접면이 '세로한면(불)'로 명시되어 있어 실제 차량 진출입 및 건축 자재 운반 등에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 지목이 '답'이므로 농지전용허가 등 추가적인 인허가 절차가 필요할 수 있습니다. 토지이용계획상 '농업진흥구역'에 포함되어 있어 개발 행위에 대한 제약이 더욱 강할 수 있습니다.
오산시의 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 특히 양산동 일대는 다수의 신규 주택 공급 계획이 있어 인구 유입 및 생활 인프라 확충이 기대됩니다. '오산시, 반도체 후공정 패키징 '테크엘' 투자 유치'와 같은 지역 산업 발전 호재는 장기적으로 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 그러나 현재 생산녹지지역 및 농업진흥구역이라는 규제는 단기적인 개발 가능성을 낮춥니다. 향후 6개월 시세는 주변 거래 활성도와 지가변동률을 고려할 때 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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