매물 유형: 토지
분석 번호: 11557
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 수원시 영통구 망포동에 위치한 제3종일반주거지역 잡종지로, 건축허가가 완료된 평지 토지입니다. 망포역 준역세권에 인접하며, 주변에 아파트와 상가가 밀집해 있어 상가 개발에 적합한 입지입니다. 지가지수 및 순수토지 거래 필지수 동향은 상승세를 보이며, 인근에 '영통자이 센트럴파크' 등 신규 공급 예정 물량이 있어 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 비행안전제6구역 등 일부 규제는 존재하나, 이미 건축허가를 득한 상태이므로 개발 진행에는 무리가 없을 것으로 보입니다.
제시가 30억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 최저 28억 5,326만 원 ~ 최고 28억 5,326만 원 범위와 비교할 때 상단에 위치합니다. 이는 개발 허가 완료 및 잠재적 미래 가치가 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 비교사례는 수원시 영통구 망포동 5**번지 토지로, 2025년 4월에 21억 7,620만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 1,189만 원입니다. 이 사례는 대상지와 297m 거리에 위치하며, 제2종일반주거지역의 '대' 지목입니다. 대상지와 비교 시 용도지역 차이 등으로 인한 감점 요인이 있었으나, 시점 및 면적, 역세권, 호재 등 다양한 요인을 보정하여 대상지의 가치는 28억 5,326만 원으로 환산되었습니다.
수원시 영통구는 지가지수 상승 및 토지 거래 활성도가 높은 지역입니다. 특히 망포동은 지역 내 거래량 상위권에 속하며, 망포역 준역세권 입지로 상업시설 개발 시 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 인근 '영통자이 센트럴파크' 등 신규 주택 공급은 지역 인구 유입 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 건축허가가 완료된 상태이므로 즉각적인 개발이 가능하여 시간적 이점도 있습니다.
대상지는 잡종지이며 평지이므로 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, '세로한면(불)' 도로접면으로 인해 건축 계획 시 진출입 동선 및 주차 공간 확보에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다. 비행안전제6구역 등 일부 규제가 있으나, 이미 건축허가를 득한 상태이므로 개발에 큰 제약은 없을 것으로 판단됩니다.
수원시 영통구의 지가지수 및 토지 거래량은 지속적으로 상승하고 있으며, 특히 망포동은 활발한 거래를 보이고 있습니다. 인근에 대규모 아파트 단지가 조성되어 있어 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있으며, '영통자이 센트럴파크' 등 신규 공급은 지역 활성화에 기여할 것입니다. 망포역 준역세권 입지와 건축허가 완료라는 강점을 바탕으로 상가 개발 시 높은 미래 성장 잠재력을 가질 것으로 전망됩니다. 다만, 인구 증가세가 보합 상태인 점은 장기적인 관점에서 지속적인 모니터링이 필요합니다.
[향후 6개월 시세 전망] 상승 가능성 높음. 수원시 영통구의 지가지수는 상승 추세이며, 순수토지 거래 필지수 또한 크게 증가하여 시장 활성도가 높습니다. 특히 망포동은 지역 내 거래량 3위로 환금성이 우수하며, 인근 신규 공급 및 개발 호재가 지역 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수