매물 유형: 아파트
분석 번호: 11619
종합 리스크 점수: 63점
장위동동원베네스트는 6호선 돌곶이역 초역세권에 위치하며, 주변 재개발/재건축 사업의 활발한 진행으로 미래 가치 상승 잠재력이 높은 매물입니다. 특히 높은 용적률 갭은 향후 리모델링 또는 재건축 가능성을 시사하며 투자 매력을 더합니다. 다만, 55세대 소단지라는 점은 거래 유동성 측면에서 고려할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 6억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 6,390만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름을 반영한 적정 가격 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 #1 장위동동원베네스트로, 전용면적 기준 평당가 2,591만 원(784만 원/㎡)으로 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 0m 거리, 2026년 4월 거래로 시점도 매우 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수 1.017이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 보정 없이 적용되었습니다. 최종 보정 완료된 대입 총액은 6억 6,390만 원입니다.
장위동동원베네스트는 6호선 돌곶이역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 높은 투자 가치로 이어집니다. 주변에 서울석관초등학교 등 교육 시설과 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 성북구 아파트 시장의 전반적인 상승세와 매매수급동향의 수요 우세는 긍정적인 투자 신호입니다.
건물 나이 21년으로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있어 당장 재건축은 어렵습니다. 그러나 현재 용적률 440.76%는 법정 상한 900% 대비 459.24%p의 상당한 여유가 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 매우 높을 것으로 판단됩니다. 특히 주변 재개발/재건축 사업의 활발한 진행은 장기적인 개발 잠재력을 높이는 요인입니다.
서울 성북구 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 전망을 나타냅니다. 매매수급동향도 수요 우세로 매수 심리가 강하며, 미분양 주택이 없어 공급 리스크는 제한적입니다. 돌곶이역 역세권 입지와 높은 개발 잠재력은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 향후 예정된 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
매수