매물 유형: 아파트
분석 번호: 11620
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 내 동일 평형 거래가 활발하여 가격 분석의 신뢰도가 높습니다. 다만, 최근 수도권 부동산 규제 강화와 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성 판단에 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 8억 5,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 5억 9,895만 원 ~ 최고 7억 9,993만 원)을 상회하는 수준입니다. 특히, 동일 단지 내 2층 매물(104.3613㎡)이 2개월 전 7억 5,000만 원에 거래되었고, 1층 매물(101.998㎡)이 최근 8억 원에 거래된 점을 고려할 때, 제시가는 스펙트럼의 최고가보다 약 5,000만 원 가량 높은 수준으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지 내에서 거래된 매물로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 100점 유사도의 12건은 층수까지 유사하거나 인접한 저층 매물입니다. #1 사례(2026년 7월, 1층, 101.998㎡)는 8억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 7억 9,993만 원입니다. #8 사례(2026년 5월, 2층, 104.3613㎡)는 7억 5,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 7억 3,295만 원입니다. 제시된 매매가 8억 5,000만 원은 이러한 유사 사례들의 보정 후 대입 총액 스펙트럼 상단에 위치하거나 초과하는 수준입니다.
레이크반도유보라아이비파크9.0은 689세대의 중대형 단지로, 세대당 1.8대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력이 우수합니다. 주변에는 동탄22호 소공원 등 녹지 공간이 풍부하며, GS25 레이크반도점, 혜윰어린이집 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 전반적으로 실거주 가치는 높으나, 투자 관점에서는 인근 신규 공급 물량에 따른 시장 변동성을 고려해야 합니다.
준공연도 2017년으로 건물 나이가 9년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 21년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률 갭은 150.55%p로 개발 잠재력이 보통 수준이지만, 재건축 시점까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
레이크반도유보라아이비파크9.0 단지의 10개년 실거래가 추이를 살펴보면, 2018년 1분기 매매 평균가 4억 1,340만 원으로 시작하여 초기 시장에 진입했습니다. 2019년 4분기에는 4억 4,607만 원으로 소폭 상승하며 거래량이 41건으로 크게 증가했습니다. 이후 2020년 1분기에는 5억 1,129만 원, 2분기에는 5억 9,696만 원으로 상승세를 보였으며, 2020년 3분기에는 6억 5,780만 원, 4분기에는 6억 6,017만 원으로 코로나19 팬데믹으로 인한 유동성 랠리 시기에 꾸준히 가격이 올랐습니다. 2021년에는 1분기 7억 2,425만 원, 2분기 7억 3,900만 원, 3분기 8억 6,038만 원, 4분기 8억 7,667만 원으로 최고점을 기록하며 '영끌' 수요가 집중되었던 시기의 가격 상승을 명확히 보여줍니다. 그러나 2022년 고금리 충격 이후 2분기 7억 400만 원, 4분기 6억 5,375만 원으로 하락세를 겪으며 시장 조정기를 맞이했습니다. 2023년에는 1분기 6억 4,650만 원, 2분기 6억 4,333만 원으로 보합세를 유지하다가 3분기 6억 6,421만 원으로 소폭 회복하는 모습을 보였습니다. 2024년 1분기 7억 6,450만 원으로 다시 상승 전환했으나, 2분기 6억 1,500만 원으로 잠시 주춤했습니다. 2025년에는 1분기 6억 3,200만 원, 2분기 6억 3,167만 원, 3분기 6억 4,000만 원, 4분기 6억 4,900만 원으로 안정적인 흐름을 이어갔습니다. 최근 2026년 1분기에는 6억 5,422만 원, 2분기 6억 6,284만 원으로 꾸준히 회복세를 보이고 있으며, 3분기에는 8억 원의 거래가 발생하여 시장 회복기에 접어들었음을 시사합니다. 전세가율은 2022년 1분기 3억 5,546만 원, 2분기 4억 2,196만 원, 2026년 2분기 4억 1,807만 원으로 매매가 변동에 따라 등락을 보였습니다.
화성시 동탄구는 매매 및 전세 시장의 수급 동향이 모두 상승세를 보이며 거래량 또한 증가하고 있어 단기적으로는 긍정적인 시장 분위기가 예상됩니다. 그러나 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 이는 매매가 상승을 제한하거나 조정 압력을 가할 가능성이 있습니다. 장기적으로는 GTX 벨트 개발 호재 등 교통 인프라 개선이 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 규제 강화 기조와 공급 리스크를 지속적으로 주시해야 합니다.
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