매물 유형: 토지
분석 번호: 11630
종합 리스크 점수: 58점
부산진구 동성로에 위치한 이 토지는 준공 41년 된 단독주택이 있는 대지로, 재건축 및 신축을 통한 개발 잠재력이 매우 높습니다. 인근 지역의 활발한 용도변경 추세와 준역세권 입지는 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 제시된 매매가는 실거래 기반 비준가격 및 공시지가 배율 추정치 대비 현저히 낮아 가격적 메리트가 뛰어나지만, 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 개발 시 고려해야 할 요소입니다.
제시된 매매가 1억 4,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 4억 3,559만 원 ~ 최고 4억 3,559만 원)과 비교했을 때 현저히 낮은 수준입니다. 이는 실거래 기반 비준가격 대비 약 3억 원 이상 낮은 가격으로, 가격적 메리트가 매우 크다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 부산진구 전포동 5**번지 토지입니다. 2024년 12월에 2억 2,496만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가 947만 원(287만 원/㎡)입니다. 이 사례는 대상지와 373m 거리에 위치하며, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 대상지(제2종일반주거지역)와 차이가 있습니다. 시점 보정 계수 1.006이 적용되었으며, 면적 보정(0.989), 역세권 보정(1.020), 호재 보정(1.021)을 거쳐 대상지 면적에 대입 시 총액 4억 3,559만 원으로 보정되었습니다. 유사도 점수는 93점으로 높은 편입니다.
부산진구는 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으나, 인근 지역의 활발한 개발 사업(힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙 등 총 3,556세대 분양 예정)은 향후 토지 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 대상지 인근의 용도변경 사례는 상업화 가능성을 시사하며, 이는 장기적인 투자 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 실거래 기반 비준가격 대비 현저히 낮아 높은 수익성을 기대할 수 있습니다.
대상 건물은 준공 41년 된 블록구조의 단독주택으로, 물리적 노후도가 상당할 것으로 예상됩니다. 슬레이트 지붕은 석면 문제 등 추가적인 철거 및 처리 비용을 발생시킬 수 있습니다. 내진설계가 미적용된 점도 향후 재건축 시 고려해야 할 사항입니다. 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 개발 시 진출입 및 건축 과정에서 제약이 될 수 있습니다.
향후 6개월 시세 전망은 상승 가능성이 높습니다. 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 유지하고 있지만, 인근 지역의 용도변경 및 대규모 신규 주택 공급 예정은 전반적인 지역 가치를 끌어올릴 잠재력이 있습니다. 특히 대상지의 개발 잠재력(재건축 대상, 법정 용적률 250%)과 현재 제시된 저렴한 매매가는 미래 가치 상승에 대한 기대감을 높입니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수