서울 은평구 통일로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 11645

종합 리스크 점수: 67점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 11년차의 북한산푸르지오 아파트로, 은평구 내에서 매매 및 전세 수급 동향이 모두 상승세를 보이며 거래량 또한 증가하고 있어 시장 활성화가 긍정적입니다. 불광역 및 녹번역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변 재개발/재건축 사업 추진으로 인한 개발 호재도 기대됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적인 관점에서 공급 리스크로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 5점 — 서울 은평구는 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제되어 규제 부담이 완화되었으나, 최근 불광8구역, 대조동, 독바위역세권 등 재개발/재건축 사업이 활발히 추진되고 있어 지역 내 개발 호재가 많습니다. 다만, 힐스테이트 메디알레 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
• 건물 노후도(사진): 7점 — 준공 11년차 아파트로, 사진상 직접적인 노후도 판단은 어려우나, 연식 대비 양호한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다. 재건축 연한까지는 약 19년이 남아있습니다.
• 인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 9.1%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 9점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 59건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 활발한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 불광역 3호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 23곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.6% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 5점 — 준공 11년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시 매매가 12억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 11억 360만 원 ~ 최고 12억 8,256만 원)의 최고가에 근접한 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 최고가 거래와 일치하는 것으로, 시장의 긍정적인 분위기와 매물의 가치가 충분히 반영된 가격으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 특히, 2026년 7월 거래된 8층 84.99㎡ 매물은 12억 9,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 12억 8,256만 원으로 산출되어 대상 매물의 제시가와 매우 유사합니다. 2026년 6월 거래된 1층 84.99㎡ 매물은 11억 1,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 11억 360만 원으로 산출되었습니다. 이처럼 최근 거래된 동일 단지 사례들이 대상 매물의 가치 평가에 중요한 근거를 제공하며, 시점 보정 계수는 1.000~1.001로 최근 시세 변동이 미미하게 반영되었습니다.

심층 분석

북한산푸르지오는 1,230세대의 대규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 불광역(3호선, 6호선) 및 녹번역(3호선)에 인접하여 대중교통 접근성이 우수합니다. 주변에 양천리누리터 어린이공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 은평구 내에서 매매 및 전세 시장이 활성화되고 있어 투자 가치 또한 긍정적으로 평가됩니다.

준공 11년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 약 19년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률이 14.55%로 법정 상한 250% 대비 235.45%p의 여유가 있어 장기적인 관점에서는 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력이 보통 수준으로 존재합니다.

서울 은평구는 매매가격지수와 전세가격지수 모두 상승세를 보이며, 매매수급동향도 수요 우세가 지속되어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 불광8구역, 대조동, 독바위역세권 등 주변 재개발/재건축 사업 추진은 지역 가치를 더욱 높일 수 있는 호재로 작용할 것입니다. 다만, 힐스테이트 메디알레 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로, 중장기적인 관점에서는 공급 물량 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 전반적으로 양호한 입지와 개발 호재를 바탕으로 안정적인 가치 상승이 기대되지만, 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다.

현장 체크리스트

• 매물의 정확한 동·호수 및 층수를 확인하여 일조량, 조망권, 소음 여부를 현장 확인해야 합니다.
• 최근 6개월간의 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 특별 수선 충당금 적립 현황을 파악해야 합니다.
• 지하 주차장의 실제 이용 편의성 및 주차 공간 확보 여부를 확인해야 합니다.
• 단지 내 커뮤니티 시설(헬스장, 독서실 등)의 실제 이용률 및 관리 상태를 확인해야 합니다.
• 인근 학교 배정 가능성 및 학군 선호도를 파악하여 교육 환경을 확인해야 합니다.
• 건물 외벽의 균열, 누수 흔적, 타일 탈락 등 육안으로 확인 가능한 건물 노후화 징후를 확인해야 합니다.

최종 판정

매수