매물 유형: 아파트
분석 번호: 11683
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 19년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있으나, 인근 지역에 다수의 도로 개설 및 지구단위계획 고시가 있어 향후 개발 잠재력이 높습니다. 매매가격은 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성은 양호하며, 충주시의 매매수급동향이 상승세이고 미분양 물량도 감소 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기가 형성되어 있습니다. 다만, 인구는 소폭 감소하고 있어 장기적인 관점에서의 수요 변화를 주시할 필요가 있습니다.
제시 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 2억 5,994만 원에서 최고 2억 9,224만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 최근 거래된 동일 단지 매물들과 비교했을 때 합리적인 가격 수준으로 판단됩니다.
비교사례 1번은 2026년 5월에 2억 6,000만 원에 거래된 동일 단지 7층 매물로, 시점 보정 후 2억 5,994만 원으로 대입되었습니다. 비교사례 2번은 2026년 2월에 2억 9,100만 원에 거래된 동일 단지 12층 매물로, 시점 보정 후 2억 9,224만 원으로 대입되었습니다. 비교사례 3번은 2026년 2월에 2억 6,000만 원에 거래된 동일 단지 4층 매물로, 층구간 감점에도 불구하고 시점 보정 후 2억 6,111만 원으로 대입되었습니다. 이 사례들은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로, 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
엘리시아 아파트는 충주시 안림동에 위치하며, 국원초등학교와 가까워 학군 접근성이 양호합니다. 주변에 연수10호어린이공원, CU 편의점 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 특히, 인근 지역에 다수의 도로 개설 및 지구단위계획 결정 등 개발 호재가 고시되어 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 긍정적입니다. 충주시의 매매수급동향 상승과 미분양 감소 추세는 시장의 긍정적인 분위기를 반영하며, 이는 매수 심리 개선으로 이어질 수 있습니다.
엘리시아 아파트는 2007년 준공되어 현재 19년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 11년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다. 다만, 용적률이 43.33%로 법정 상한 250% 대비 206.67%p의 여유가 있어 장기적으로 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 확보될 가능성은 있습니다.
충주시 아파트 시장은 전반적으로 보합 또는 상승 추세를 보이며 안정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 특히 매매수급동향과 월세수급동향이 상승세를 나타내고 미분양 물량이 감소하는 점은 긍정적인 신호입니다. 인근 지역의 도로 개설 및 지구단위계획 결정 등 다양한 개발 호재는 대상 단지의 가치를 더욱 높일 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 교현.안림동의 인구가 소폭 감소 추세에 있어 장기적인 관점에서의 인구 유입 여부를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다. 종합적으로 볼 때, 현재 매매가는 시장 스펙트럼 내에 있으며, 개발 호재와 안정적인 시장 흐름을 고려할 때 미래 성장 전망은 양호하다고 판단됩니다.
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