매물 유형: 아파트
분석 번호: 11686
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 충주시 호암동 호암동수채 아파트로, 준공 19년차의 비교적 안정적인 단지입니다. 최근 매매가격지수는 보합세를 보이나 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향도 상승세로 전환되어 시장의 관심이 높아지고 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값과 유사한 수준으로 적정하게 평가됩니다. 다만, 인구 감소 추세와 미분양 물량은 지속적인 모니터링이 필요합니다.
제시된 매매가 2억 6,500만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 2억 3,699만 원에서 3억 696만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 2억 6,497만 원과 거의 일치하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 실거래가와도 부합하는 적정한 가격대로 판단됩니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 호암동수채 아파트의 84㎡ 평형 거래이며, 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. 가장 최근인 2026년 7월 거래된 13층 매물은 3억 700만 원(평당 1,195만 원)에 거래되었으며, 6층 매물은 2억 7,700만 원(평당 1,078만 원)에 거래되었습니다. 제시된 매매가 2억 6,500만 원은 비교사례 #4(2억 6,500만 원, 9층, 2026년 6월 거래)와 동일한 가격으로, 최근 실거래가와 매우 유사한 수준입니다. 모든 비교사례는 시점 보정 계수 1.000~1.001이 적용되어 시점 변동이 미미하게 반영되었습니다.
호암동수채 아파트는 충주시 내에서도 거래 활성도가 높은 호암동에 위치하여 입지적 장점을 가집니다. 주변에 호암택지2공원 등 녹지 공간이 풍부하며, GS25, 충주어린이집 등 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호합니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 용적률 갭이 221.63%p로 개발 잠재력이 보통 수준이나, 준공 19년차로 재건축까지는 시간이 더 필요합니다. 현재 매매가 대비 전세가 비율이 81.0%로 높은 편이므로, 전세가율을 활용한 갭투자 시에는 시장 상황 변동에 따른 리스크 관리가 필요합니다.
준공연도 2007년으로 현재 19년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 11년이 남아있어, 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다. 장기적인 관점에서 재건축 추진 여부를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
충주시 아파트 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수가 상승하고 매매수급동향도 개선되는 점은 긍정적입니다. 인근에 다수의 개발 사업 고시가 이루어지고 있어 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 특히 '충주 도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획 : 목행강변지구) 결정'과 같은 공동주택 조성 및 토지이용규제 완화는 인근 주거용 부동산 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 충주시 전체 인구 감소 추세와 미분양 물량은 시장의 지속적인 성장을 제한할 수 있는 요인입니다. 종합적으로 볼 때, 현재는 안정적인 시장 상황을 유지하며 점진적인 가치 상승을 기대할 수 있는 시점으로 판단됩니다.
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