매물 유형: 아파트
분석 번호: 11689
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물인 충주 엘리시아 아파트는 준공 19년차로 비교적 양호한 노후도를 보이며, 충주시의 활발한 개발 호재에 힘입어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매가 스펙트럼 내에서 제시가가 적정 수준에 위치하고 있으며, 전세가율도 안정적인 편입니다. 다만, 인구 감소 추세와 공급 예정 물량 부재는 장기적인 관점에서 면밀한 모니터링이 필요합니다.
제시 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,994만 원에서 2억 9,224만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 2억 6,111만 원 대비 소폭 높은 수준으로, 시장에서 적정하게 평가되고 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 동일 평형(84.9813㎡) 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 7층 거래로 2억 6,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 5,994만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 12층 거래로 2억 9,100만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 2억 9,224만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 4층 거래로 2억 6,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 6,111만 원입니다. #3 사례는 대상 매물(8층) 대비 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 이러한 비교사례들은 대상 매물의 가치 평가에 매우 중요한 기준이 됩니다.
엘리시아 아파트는 충주시 안림동에 위치하며, 국원초등학교 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 연수10호어린이공원, CU 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 충주시의 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세에 있어 임대 수익률 측면에서 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 투자 가치에 영향을 줄 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
대상 아파트는 2007년 준공되어 현재 19년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 11년이 남아있어 당장의 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률은 43.33%로 법정 상한 250% 대비 206.67%p의 여유가 있어, 향후 재건축 추진 시 사업성은 양호할 것으로 예상됩니다. 현재로서는 리모델링을 통한 가치 증대 가능성을 더 고려해볼 수 있습니다.
충주시는 최근 다수의 도로 개설 및 지구단위계획 고시가 활발하게 이루어지고 있어 지역 개발에 대한 기대감이 높습니다. 특히 충청내륙고속화도로~충주역 도로 연결사업 착공 등 교통 인프라 개선은 지역 접근성을 향상시키고 유동인구를 증가시켜 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 미분양 물량 감소와 신규 공급 부재는 단기적으로 시장 안정에 기여할 수 있으나, 장기적인 인구 감소 추세는 수요 측면에서 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 전반적으로는 지역 개발 호재에 힘입어 완만한 상승 또는 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다.
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