매물 유형: 아파트
분석 번호: 11698
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 창동2차현대 아파트로, 준공 25년차 단지입니다. GTX-C 노선 착공 등 지역 개발 호재가 풍부하며, 매매수급동향 및 전세수급동향이 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하고 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 모니터링이 필요합니다.
제시 매매가 9억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 8억 7,664만 원에서 8억 8,868만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교 시 스펙트럼의 상단 또는 약간 상회하는 수준입니다. 이는 대상 매물의 고층이라는 이점과 최근 시장의 긍정적인 분위기가 일부 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.504㎡) 거래 건으로 높은 유사도를 보입니다. #1 사례는 2026년 6월 17층 거래로 8억 8,800만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 8억 8,795만 원으로 산출되었습니다. #2 사례는 2026년 2월 21층 거래로 8억 6,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 8억 8,868만 원으로 산출되었습니다. 나머지 사례들은 층구간 감점(23층 vs 8~11층)이 적용되었으나, 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건에서 거래된 사례들입니다. 시점 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 1.023이 적용되었습니다.
창동2차현대 아파트는 728세대의 중대형 단지로, 세대당 1.13대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 도봉구 내 창동은 가장 활발한 거래량을 보이는 지역으로 환금성이 우수합니다. 방학역(1호선)과 창동역(1, 4호선)이 도보 11~14분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, GTX-C 노선 착공 등 교통 호재가 기대됩니다. 인근에는 공원, CU 창동현대점, 현대종합동물병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 매력이 높습니다.
대상 단지는 2001년 준공되어 현재 25년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 5년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 그러나 현재 용적률이 299.482%로 법정 상한 400% 대비 100.518%p의 용적률 여유가 있어 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 사업성을 기대할 수 있습니다. 인근 강북권 정비사업 탄력 소식과 사업성 보정계수 효과가 본격화되고 있어 향후 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
도봉구 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 수요 우위 시장이 지속되고 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율 또한 상승하여 57.88%를 기록하고 있습니다. 인근 '도봉 금호어울림 리버파크' 299세대 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 리스크가 존재할 수 있습니다. 그러나 GTX-C 노선 착공, 창동 일대 가로주택정비사업 및 소규모주택정비 관리계획 승인 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 중장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 기대됩니다. 현재 창제4동의 인구는 소폭 감소 추세이나, 개발 호재가 가시화되면 인구 유입 및 주택 수요 증가로 전환될 가능성이 있습니다.
매수