매물 유형: 아파트
분석 번호: 11700
종합 리스크 점수: 72점
창동주공2단지는 준공 36년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 다수의 재개발 및 재건축 사업이 활발히 진행 중이며, 창동역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수합니다. 다만, 1층이라는 점과 노후화된 건물 상태는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 5억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 224만 원에서 5억 3,000만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 1층이라는 점을 고려할 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있으나, 재건축 기대감 등 잠재적 가치가 반영된 것으로 보입니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 창동주공2단지 내 동일 평형(41.3㎡) 거래 건으로 유사도가 매우 높습니다. 특히 1, 2번 사례는 각각 3개월, 4개월 전 1층과 3층 거래로 유사도 100점을 기록하며 시점 보정 후 각각 4억 2,583만 원, 4억 224만 원으로 대입되었습니다. 3, 4, 5번 사례는 9층, 11층, 12층 거래로 층수 차이로 인해 각각 10점씩 감점되었으나, 시점 보정 후 5억 3,000만 원, 4억 9,252만 원, 4억 8,739만 원으로 대입되었습니다. 이는 층수에 따른 가격 차이를 반영한 결과입니다.
창동주공2단지는 750세대의 중규모 단지로, 창동역(1호선, 4호선)까지 도보 8분 거리의 우수한 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 인근에는 창원어린이공원, CU 편의점, 삼성동물종합병원, 오색무지개어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 특히, 준공 36년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발에 대한 기대감이 높으며, 인근에 다수의 재개발 및 재건축 사업이 활발히 진행 중인 점은 투자 가치를 더욱 높이는 요인입니다. 최근 6개월간 동일 단지 매매 거래량이 40건으로 활발한 편이며, 도봉구 전체 아파트 거래량도 상승 추세여서 환금성 또한 양호하다고 판단됩니다.
창동주공2단지는 1990년 준공되어 현재 36년차로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 건축물대장상 용적률은 0%로 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률 300%와 비교할 때 재건축을 통한 용적률 상향 여지가 클 것으로 예상됩니다. 이는 사업성 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 인근 창동상아1차아파트 재건축 정비구역 지정 등 주변 개발 호재가 많아 재건축 추진에 유리한 환경이 조성되고 있습니다. 현재 구체적인 재건축 진행 단계는 확인되지 않으므로, 조합 설립 여부 및 사업 추진 상황을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.
도봉구 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 꾸준히 상승하고 있으며, 매매수급동향 지수도 수요 우세를 나타내 전반적으로 긍정적인 흐름을 보입니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석할 수 있습니다. 도봉 금호어울림 리버파크(299세대) 등 신규 공급 예정 물량이 존재하지만, 인근 창동 529-1번지 가로주택정비사업, 창3동 501-13번지 모아타운 관리계획 승인 등 15건의 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 지역 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 특히 수도권광역급행철도 C노선 민간투자사업 실시계획 승인은 광역 교통망 개선을 통해 지역 접근성을 크게 향상시켜 중장기적인 가치 상승에 기여할 것입니다. 향후 1~3년간 이러한 개발 호재들이 구체화되면서 대상 단지의 재건축 추진에도 긍정적인 영향을 미쳐 미래 가치 상승이 기대됩니다.
매수