매물 유형: 아파트
분석 번호: 11702
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 34년차 대단지 아파트로, 인근에 다수의 재개발 및 교통 호재가 예정되어 있어 장기적인 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 매매수급동향 및 전세수급동향 지수 상승으로 수요가 우세하며, 매매가 대비 전세가 비율도 상승 추세입니다. 다만, 4층 저층 매물로 층별 시세 편차를 고려한 가격 적정성 검토와 주차 대수 부족 문제는 현장 확인이 필요합니다.
제시 매매가 10억 원은 실거래 기반 비준가격 스펙트럼(최저 8억 9,216만 원 ~ 최고 9억 8,645만 원)의 최고가 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높게 평가된 것으로 보이며, 매수자의 입장에서는 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다. 특히 대상 매물이 4층 저층임을 고려할 때, 동일 단지 내 중층 거래 사례와 비교하여 가격 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 면적(84.75㎡~84.87㎡)의 매매 거래입니다. 유사도 점수는 80점에서 100점까지 분포하며, 층구간 차이로 인한 감점이 주로 발생했습니다. 예를 들어, 유사도 100점인 #1 사례(2026년 5월, 2층, 84.87㎡, 9억 800만 원)는 시점 보정 후 9억 2,171만 원으로 대입되었으며, #3 사례(2026년 6월, 8층, 84.87㎡, 9억 5,000만 원)는 층구간 감점에도 불구하고 시점 보정 후 9억 4,999만 원으로 대입되었습니다. 이처럼 대부분의 사례는 대상 매물과 동일 단지 내에서 거래되어 높은 신뢰도를 가집니다.
대상 매물인 삼성래미안 아파트는 1,674세대의 대단지로, 서울 도봉구 창동에 위치하고 있습니다. 최근 6개월간 단지 내 매매 거래가 24건 발생하여 비교적 활발한 환금성을 보이고 있습니다. 단지 주변에는 창일중학교 등 학교가 인접해 있고, 월천공원, GS25 창동래미안점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경이 우수합니다. 특히 창동역(4호선, 1호선)이 도보 8분 거리에 위치한 역세권 단지로, 교통 접근성이 매우 뛰어납니다. 수도권광역급행철도 C노선 민간투자사업 실시계획 승인 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 투자 매력이 높습니다.
삼성래미안 아파트는 1992년 준공되어 현재 34년이 경과한 단지로, 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률은 249.74%로 법정 상한 300% 대비 약 50.26%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 창동상아1차아파트 재건축 정비구역 지정 등 주변 재건축 사업 진행 소식은 대상 단지의 재건축 추진에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 재건축 또는 리모델링 조합 진행 단계에 대한 구체적인 정보는 없으나, 연한 도달 및 용적률 여유를 고려할 때 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 충분하다고 판단됩니다.
서울 도봉구 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 전반적으로 긍정적인 시장 분위기입니다. 매매 및 전월세 수급동향 지수도 수요 우세를 나타내고 있어 당분간 이러한 흐름이 지속될 것으로 전망됩니다. 창제1동의 인구는 소폭 감소 추세이나, 이는 도봉구 전체의 인구 감소 흐름과 유사하며 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 도봉 금호어울림 리버파크 등 신규 공급 예정 물량이 있으나, 대규모 물량은 아니므로 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 창동 529-1번지 일원 가로주택정비사업, 창3동 501-13번지 일대 모아타운 관리계획 승인, 수도권광역급행철도 C노선 개통 등 다양한 개발 호재가 지역 가치를 끌어올릴 잠재력을 가지고 있어 향후 1~3년간 꾸준한 가치 상승이 기대됩니다.
매수 보류