매물 유형: 아파트
분석 번호: 11706
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물인 동아청솔 아파트는 창동역 역세권에 위치하며, 준공 29년차로 재건축 연한에 근접하여 장기적인 개발 잠재력이 우수합니다. 인근 지역의 다양한 재개발 및 재건축 사업과 GTX-C 노선(수도권광역급행철도 C노선) 개통 예정 등 긍정적인 개발 호재가 많아 투자 가치가 높습니다. 다만, 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하며, 인근에 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 시장 상황을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
제시 매매가 9억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 7억 6,320만 원 ~ 최고 9억 2,687만 원)의 최고가에 근접하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들 대비 높은 가격대에 해당하며, 시장의 기대감이나 특정 호재가 선반영된 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(제3종일반주거지역) 내에 위치하며, 전용면적 기준 유사도 100점(15번 사례는 90점)으로 매우 높은 유사성을 보입니다. 특히, 1번 사례(2026년 5월, 59.76㎡, 10층)는 9억 1,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 9억 2,687만 원으로 산출되었습니다. 4번 사례(2026년 5월, 59.76㎡, 14층)는 8억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 8억 5,821만 원으로 산출되어 대상 매물과 동일 층수입니다. 15번 사례(2026년 6월, 59.445㎡, 5층)는 8억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 7억 9,993만 원으로 산출되었으나, 층수 차이로 인해 감점되었습니다. 전반적으로 최근 2~5개월 이내의 거래 사례들이며, 시점 보정 계수 1.024가 적용되어 시계열 변동이 반영되었습니다.
동아청솔 아파트는 1,981세대의 대단지로 높은 환금성을 기대할 수 있으며, 세대당 22.06대의 넉넉한 주차 공간은 실거주 만족도를 높이는 요인입니다. 창동역(4호선, 1호선)이 도보 7분 거리에 위치한 역세권 단지로 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에는 CU 동아청솔점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성도 높습니다. 특히 수도권광역급행철도 C노선(GTX-C) 민간투자사업 실시계획 승인 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 투자 가치가 높습니다.
동아청솔 아파트는 1997년 준공되어 현재 29년이 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지 1년 남은 시점으로, 향후 재건축 추진 가능성이 높습니다. 현재 용적률은 249.24%로 법정 상한 300% 대비 50.76%p의 여유가 있어 사업성 측면에서 긍정적인 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 창동상아1차아파트 재건축 정비구역 지정 등 지역 내 재건축 움직임이 활발하여 동아청솔 아파트 또한 장기적으로 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
도봉구 아파트 매매가격지수와 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세에 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세가 지속되고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 아파트 거래량도 최근 6개월간 꾸준히 증가하여 시장 활성도가 높습니다. 창동 529-1번지 일원 가로주택정비사업, 창3동 501-13번지 일대 소규모주택정비 관리계획 승인 등 인근 지역의 다양한 개발 호재는 장기적으로 지역 가치를 상승시킬 것으로 예상됩니다. 다만, 도봉 금호어울림 리버파크(299세대) 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 공급에 따른 시장 변동성을 주시해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 창동역 역세권 입지와 재건축 잠재력, 풍부한 개발 호재를 바탕으로 향후 1~3년간 꾸준한 가치 상승이 기대됩니다.
보류