매물 유형: 아파트
분석 번호: 11713
종합 리스크 점수: 57점
호평마을한라비발디 아파트는 준공 21년차 단지로, 남양주 지역의 전반적인 시장 상승세 속에서 안정적인 흐름을 보입니다. 인근에 다수의 개발사업이 진행 중이나, 대상 단지에 미치는 직접적인 영향은 추가 확인이 필요합니다. 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하며, 주차 여건과 같은 단지 내부 리스크를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.
제시 매매가 3억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 1,183만 원에서 4억 3,042만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 10건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(59.949㎡) 거래로 유사도 점수가 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.012가 적용되었으며, 층구간 차이로 인해 일부 사례에서 10점의 감점이 있었습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 사례 #1은 2026년 6월 14층 거래로 3억 4,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 3,461만 원입니다. 유사도 90점의 사례 #9는 2026년 3월 20층 거래로 4억 3,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 3,042만 원입니다. 이는 고층 프리미엄 가능성을 시사하나, 층구간 감점이 적용되었습니다.
호평마을한라비발디는 636세대의 중규모 단지로, 일정 수준의 환금성을 기대할 수 있습니다. 세대당 1.15대의 주차대수는 다소 아쉬운 부분이나, 인근에 구석기역사공원, CU 호평한라스타점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 보입니다. 남양주 지역은 GTX 개통 등 광역 교통망 개선 호재가 지속적으로 언급되고 있으며, 인근 마석역 더리브 센트럴 착공 등 개발사업이 활발하여 장기적인 투자 매력이 존재합니다.
호평마을한라비발디는 2005년 준공되어 현재 건물 나이 21년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 그러나 현재 용적률이 219.44%로 법정 상한인 300% 대비 80.56%p의 여유가 있어, 장기적으로는 리모델링 또는 재건축을 통한 사업성 잠재력을 가지고 있습니다. 향후 재건축 연한 도래 시 용적률 인센티브 등을 활용한 사업 추진 가능성을 기대해볼 수 있습니다.
남양주시 아파트 시장은 매매, 전세, 월세 가격지수 모두 꾸준히 상승하는 추세이며, 매매수급동향 지수도 100을 상회하여 수요 우위 시장이 지속될 것으로 전망됩니다. 다만, 최근 아파트 거래량은 감소 추세이며, 현재 328세대의 미분양 물량과 다산지금A3(공공임대), 퇴계원경남아너스빌아파트 등 총 883세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 1~3년 내 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 금곡6구역 재개발, 연평3지구 도시관리계획 변경 등 인근 개발 호재는 지역 가치를 높이는 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 대상 단지에 미치는 직접적인 파급 효과는 사업 진행 상황을 주시해야 합니다. 전반적으로 남양주 시장은 견조한 흐름을 유지할 것으로 보이나, 신규 공급에 따른 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다.
보류