매물 유형: 아파트
분석 번호: 11737
종합 리스크 점수: 60점
경기도 고양시 일산동구 마두동 백마마을(삼성) 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세가격지수와 월세가격지수는 상승하고 있으며, 매매수급동향도 상승세로 전환되어 실수요는 꾸준합니다. 다만, 제시 매매가는 유사 사례 대비 높은 수준으로 가격 적정성 검토가 필요하며, 인근 신규 공급 물량이 많아 향후 시장에 영향을 줄 수 있습니다.
제시 매매가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 7억 7,376만 원 ~ 최고 8억 7,792만 원, 중앙값 8억 1,655만 원) 대비 높은 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 최고가보다 약 7,208만 원 높은 금액으로, 시장 평균 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다. 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(133.47㎡)의 매매 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 15층 거래로 8억 4,800만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 시점 및 층수가 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다. #2 사례는 2026년 4월 12층 거래로 8억 161만 원에 거래되어 대상 매물과 동일 층입니다. #3, #4, #5, #6, #7 사례는 시점 및 층구간에서 감점 요인이 있었으나, 동일 단지 내 거래라는 점에서 유의미합니다. 이들 사례는 시점 보정 계수 0.993~1.000이 적용되어 시계열 변동이 반영되었습니다.
백마마을(삼성) 아파트는 772세대의 중대형 단지로, 세대당 1.35대의 주차 공간을 확보하여 단지 하드웨어는 양호합니다. 백마역(경의중앙선, 서해선)까지 도보 약 11분 거리로 준역세권에 해당하며, 마두역(3호선)도 도보 15분 거리에 있어 교통 접근성이 우수합니다. 주변에는 마두공원, GS25, 컴퓨터종합병원, 삼성키즈어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 6개월간 단지 내 매매 거래가 13건 있었으나 최근 1개월간 거래가 없어 환금성 측면에서 추가 확인이 필요합니다.
백마마을(삼성) 아파트는 1993년에 준공되어 현재 33년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 185.132%로 법정 상한 300% 대비 114.868%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높다고 판단됩니다. 이는 향후 재건축 추진 시 추가 용적률 확보를 통한 사업성 개선에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업이므로 현재 진행 단계와 주민 동의율, 예상 분담금 등을 면밀히 검토해야 합니다.
고양시 일산동구 아파트 시장은 매매가격지수가 하락하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하며 매매수급동향도 상승세로 전환되어 실수요 기반은 견고합니다. 그러나 휴먼빌 일산 클래스원, 고양 장항 아테라, 고양장항 제일풍경채 등 인근에 총 4,094세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 1~3년 내에 공급 과잉으로 인한 시장의 조정 가능성이 있습니다. 이는 매매가 상승을 제한하고 전월세 시장의 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 대상 매물의 제시 매매가는 유사 사례 대비 높은 수준이므로, 신규 공급 물량의 영향을 고려하여 가격 협상에 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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