매물 유형: 아파트
분석 번호: 11808
종합 리스크 점수: 72점
대상 매물은 송파구 장지동에 위치한 송파파인타운 10단지 아파트로, 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기가 긍정적입니다. 장지역 초역세권 입지와 용적률 여유가 개발 잠재력을 높이며, 인근에 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 세대당 주차대수가 다소 부족하고, 향후 예정된 신규 공급 물량에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시 매매가 17억 6,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 16억 6,303만 원에서 18억 1,275만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 7건의 유사 사례 중 상위권 범위에 해당하며, 초역세권, 판상형, 로얄층 등의 특이사항이 가격에 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.016이 적용되었으며, 이는 최근 시장 가격 변동을 반영한 것입니다. 특히, #1 사례는 1개월 전 거래로 17억 9,529만 원으로 보정되었고, #7 사례는 4개월 전 거래로 18억 1,275만 원으로 보정되어, 제시가 17억 6,000만 원이 이 범위 내에 있습니다.
송파파인타운 10단지는 총 545세대의 아파트로, 세대당 1.01대의 주차 공간을 제공합니다. 장지역(8호선)까지 도보 6분 거리의 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수합니다. 반경 2km 내 학원 89개, 공원 5개, 쇼핑 5개 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 특히, 송파구 내 잠실아파트지구 개발기본계획 변경, 잠실주공5단지 재건축, 국제교류복합지구 조성 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 세대당 주차대수가 다소 부족한 점은 고려해야 할 요소입니다.
송파파인타운 10단지는 2007년에 준공되어 현재 19년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 11년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 현재 용적률은 197.86%로 법정 상한 300% 대비 102.14%p의 여유가 있어, 향후 재건축 추진 시 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 재건축은 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 현재는 용적률 갭을 통한 개발 잠재력이 '보통' 수준으로 평가됩니다.
송파구 아파트 시장은 매매가격지수 및 전세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세로 나타나 전반적으로 긍정적인 시장 분위기입니다. 장지동의 인구는 소폭 감소 추세이나, 송파구 전체 인구는 증가하고 있어 실거주 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근에 더샵송파루미스타, 힐트리움송파, 잠실르엘 등 총 2,692세대의 신규 공급이 예정되어 있어, 향후 1~3년 내 입주 시점에 따라 일시적인 시장 변동성이 발생할 수 있습니다. 그러나 장지역 초역세권 입지, 우수한 학군 및 생활 인프라, 그리고 송파구 내 다양한 개발 호재들을 고려할 때, 중장기적으로는 꾸준한 가치 상승이 기대됩니다.
매수