매물 유형: 아파트
분석 번호: 11824
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 준공 6년차의 신축급 아파트로, 하남시의 활발한 개발 호재와 안정적인 시장 수급 상황을 바탕으로 긍정적인 투자 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 대입 시뮬레이션의 최고가보다 높은 수준으로, 가격 타당성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 인근 지역의 다양한 개발 사업과 교통망 확충 계획은 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 14억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 7억 2,525만 원 ~ 최고 11억 5,651만 원)의 최고가보다 약 2억 9,349만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례 대비 상당히 높은 가격대에 해당하며, 시장 평균보다 고평가되었을 가능성이 있습니다. 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래(2026년 6월~7월)로 유사도 점수가 90점으로 매우 높습니다. 모든 사례는 면적(-10점: 74.9㎡ vs 84.84㎡)에서 감점이 있었으나, 동일 단지 내 거래이므로 높은 신뢰도를 가집니다. 각 사례별 보정 후 대입 총액은 9억 5,346만 원(#1), 7억 2,525만 원(#2), 10억 5,764만 원(#3), 11억 5,651만 원(#4)으로 산출되었습니다. 이 값들은 대상 매물의 전용면적 74.9㎡에 맞춰 시점, 면적 보정이 완료된 최종 가치입니다.
감일스윗시티10단지는 총 753세대의 규모를 갖춘 단지로, 하남시 감이동에 위치하고 있습니다. 준공 6년차의 신축급 아파트로 건물 상태가 양호하며, 인근에 감일문화공원, GS25 감일희망점, 시립감일어린이집 등 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 하남시는 'K-컬처 문화도시 TF' 출범, 'K-스타월드' 조성 본격화, 지하철 5개 노선 확충 등 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 투자 가치가 높습니다. 다만, 세대당 주차대수 정보가 없어 주차 편의성에 대한 현장 확인이 필요하며, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 최고가를 크게 상회하고 있어 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.
감일스윗시티10단지는 2020년 준공되어 현재 6년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년에는 약 24년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 사업 추진이 불가능합니다. 용적률 갭 분석을 위한 현재 용적률 정보는 미등록 상태이며, 법정 상한 용적률은 300%입니다. 따라서 현재 시점에서는 재건축이나 리모델링을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
하남시 아파트 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 전반적인 시장 활성도가 높습니다. 매매 및 전세 수급동향 또한 수요 우위를 나타내고 있으며, 미분양 주택이 3세대로 매우 적어 공급 부담이 제한적입니다. '하남교산 공공주택지구' 개발, '하남미사 한강연결보행육교' 조성, '하남시청역일원 재개발정비사업' 등 다수의 개발 호재가 지역 전반의 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 특히 'K-스타월드' 조성과 지하철 노선 확충 계획은 장기적인 관점에서 하남시의 위상을 높이고 인구 유입을 촉진할 중요한 요인입니다. 이러한 거시적인 환경을 고려할 때, 향후 1~3년 내 하남시 아파트 시장은 꾸준한 상승세를 유지할 것으로 전망됩니다. 다만, 대상 매물의 제시가가 시장 평균 대비 높은 수준이므로, 향후 시장 상황과 개발 호재의 구체적인 진행 상황을 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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