매물 유형: 아파트
분석 번호: 11825
종합 리스크 점수: 52점
제주시 연화로 대림이편한세상2차 아파트는 매매가 9억 원으로 제시되었으며, 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 7억 7,992만 원에서 7억 7,992만 원 사이의 가치 스펙트럼이 산출되어 제시가가 다소 높게 평가될 수 있습니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량과 지역 미분양 세대가 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 단지 정보가 불충분하여 세대수, 주차대수, 준공연도 등 기본적인 단지 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.
제시 매매가 9억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 7억 7,992만 원 ~ 최고 7억 7,992만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 15.4% 높은 수준입니다. 이는 매물의 특이사항(트인뷰, 햇빛, 거실 펜트리)에 따른 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있으나, 시장 상황과 비교 시 다소 상단에 위치합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 전용면적 기준 평당가 3,034만 원입니다. 이는 2026년 6월에 거래된 동일 단지 대림이편한세상2차 5층 84.978㎡ 매물로, 거래가는 7억 8,000만 원입니다. 시점 보정 및 면적, 용도, 도로, 역세권 보정을 거쳐 대상 매물에 대입한 총액은 7억 7,992만 원입니다. 층구간(10층 vs 5층) 차이로 인해 10점 감점이 발생했습니다.
제주 대림이편한세상2차는 세대수 및 주차대수가 미상인 소단지로, 이는 시장에서의 환금성(거래량)에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 인근에는 한라초등학교(225m) 등 교육 시설과 66호어린이공원(120m), CU 제주대림점(114m) 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경은 양호합니다. 학원 상권도 반경 1km 내 77개, 1~2km 내 62개로 활발한 편입니다. 개발 호재로는 제주화북2 공공주택지구 지정, 오등봉공원2지구 지구단위계획 결정(변경) 등 다수의 고시 개발사업이 확인되나, 대상 단지에 미치는 직접적인 영향은 추가적인 분석이 필요합니다. 전반적으로 생활 편의성은 높으나, 단지 규모의 불확실성과 시장 침체 분위기가 투자 매력을 저해하는 요인으로 작용할 수 있습니다.
대상 단지의 준공연도가 미상으로, 현재 시점에서의 재건축 연한 도달 여부를 판단하기 어렵습니다. 용적률 정보 또한 미등록 상태로 용적률 갭 분석을 통한 재건축 잠재력 평가가 불가합니다. 현재로서는 재건축 또는 리모델링에 대한 구체적인 사업 계획이나 진행 상황은 확인되지 않습니다. 따라서 재건축 가능성에 대한 추측은 어렵고, 향후 단지 정보가 명확해질 경우 추가적인 검토가 필요합니다.
제주 지역 아파트 시장은 매매 및 전세가격지수 하락, 수급동향 악화, 거래량 감소 등 전반적으로 침체된 양상을 보입니다. 제주시의 미분양 주택은 1,805세대로 증가 추세이며, 제주 중부공원 제일풍경채 센트럴파크, 위파크 제주 등 총 2,618세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 1~3년간 시장에 추가적인 공급 압력으로 작용할 것입니다. 연동의 인구는 소폭 증가했으나 세대당 인구는 감소하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 그러나 전반적인 시장 지표와 공급 물량을 고려할 때, 단기적인 시세 상승보다는 보합 또는 약보합세가 이어질 가능성이 높습니다. 개발 호재들이 있으나 대상 단지에 미치는 직접적인 영향은 미지수이므로, 신규 공급 물량의 소화 여부와 지역 경제 동향을 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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