매물 유형: 토지
분석 번호: 1222
종합 리스크 점수: 75점
비교적 양호한 입지에 개발 잠재력을 갖춘 토지이나, 일부 규제와 인구 정체는 고려해야 합니다.
제시가 7억 6,843만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중앙값 6억 3,409만 원보다 약 1억 3,434만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례가 단 1건으로 제한적이며, 제시가가 시장 평균보다 다소 높은 수준에 형성되어 있음을 시사합니다. 미래 개발 잠재력이나 특정 호재가 선반영되었을 가능성도 있으나, 현재 실거래 기반으로는 다소 상단에 위치합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 달서구 월암동 8**에 위치한 대지면적 59㎡의 제3종일반주거지역 토지입니다. 2025년 10월에 4억 2,000만 원에 거래되었으며, 보정 전 평당가는 2,353만 원이었습니다. 대상지와 면적 차이(대상이 사례보다 큼)로 인한 면적 보정 계수 0.9781이 적용되었고, 시점 보정 및 호재 보정은 1.000으로 반영되었습니다. 최종 보정 후 평당가는 2,466만 원이며, 대상지 면적(85㎡)에 대입 시 6억 3,409만 원으로 환산됩니다. 유사도 점수는 91점으로 높은 편이나, 단일 사례인 점은 고려해야 합니다.
대구 달서구는 최근 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으나, 순수 토지 거래 필지수는 상승 추세를 보이며 시장 활성도가 점진적으로 개선되고 있습니다. 특히, 월암동은 달서구 내 거래량 6위를 기록하며 꾸준한 수요를 나타내고 있습니다. 인근에 '감삼해링턴플레이스트라이빗4차', '달서 푸르지오 시그니처' 등 총 2,133세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 주거 인프라 확충 및 유동인구 증가로 인한 토지 가치 상승 여력이 존재합니다. 다만, 달서구의 인구 정체는 장기적인 관점에서 수요 기반에 영향을 미칠 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
대상 토지는 지목이 '대'이고 평지 지형으로 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 부정형의 토지 형상은 건축 설계 시 효율성 측면에서 일부 제약이 있을 수 있습니다. '상대보호구역' 및 '가축사육제한구역' 등의 토지 이용 규제는 개발 행위에 대한 법적 제약으로 작용할 수 있으므로, 사전에 정확한 확인이 필수적입니다.
대상 토지는 제3종일반주거지역의 높은 용적률과 광대로 접면이라는 장점을 바탕으로 개발 잠재력이 우수합니다. '성서공단로~장기공원간 도로건설', '월배지구 근생 제4구역 도시개발사업', '월암동 공동주택 신축' 등 다수의 개발 호재가 인근에 존재하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 특히, 대구시의 도시정비 '생활권 중심' 전환 및 '대구형 주거생활권계획 도입' 등의 정책 변화는 지역 개발에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 대규모 신규 주택 공급에 따른 일시적인 시장 경쟁 심화 가능성과 인구 정체 추이는 유의해야 할 요소입니다. 전반적으로 향후 6개월 시세는 보합 또는 약한 상승 가능성이 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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