매물 유형: 주택
분석 번호: 1274
종합 리스크 점수: 75점
우수한 생활 편의성과 개발 호재가 있으나, 제시 가격은 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하며 인구는 정체 상태입니다.
제시 매매가 41억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 31억 3,567만 원에서 43억 6,341만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 이는 인근 지역의 개발 호재 및 우수한 입지 조건이 선반영된 것으로 보입니다.
선별된 11건의 비교사례는 판교동, 야탑동, 분당동, 구미동, 수내동, 백현동 등 인근 지역의 단독다가구 매매 사례입니다. 유사도 점수는 46점에서 82점까지 다양하며, 각 사례는 공시지가비율, 건물연식, 시점 등의 요인에 따라 보정되었습니다. 예를 들어, 유사도 67점의 판교동 사례는 2026년 5월 21억 원에 거래되었으며, 대상지에 대입 시 32억 8,517만 원으로 보정되었습니다. 유사도 82점의 야탑동 사례는 2026년 4월 18억 원에 거래되었으며, 대상지에 대입 시 31억 6,438만 원으로 보정되었습니다. 이들 사례는 대상지의 면적, 시점, 역세권, 호재 등의 요인을 반영하여 최종 가치가 산출되었습니다.
대상지의 추정 시장 토지가치는 18억 2,440만 원에서 27억 3,659만 원 사이이며, 건물 잔존가치율은 72%로 양호합니다. 제시 매매가 41억 5,000만 원은 토지 가치와 건물 가치를 합산한 시장 가치 스펙트럼의 상단에 해당합니다. 이는 토지의 잠재 가치와 개발 호재가 반영된 것으로 보입니다.
준공 14년차로 재건축 연한까지는 여유가 있으며, 현재 용적률 145.36%로 법정 상한 대비 54.6%p의 여유가 있습니다. 이는 향후 리모델링 또는 소규모 증축 가능성을 시사하지만, 대규모 재건축 사업성은 현재로서는 낮습니다. 성남시의 노후계획도시 특별정비계획 등 광역적인 개발 움직임은 장기적으로 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 직접적인 재건축 가능성은 아직 낮습니다.
본 매물은 매매 거래이므로 임대수익 분석은 직접적인 관련이 없습니다. 다만, 층별 상세 현황에 제2종근린생활시설과 다가구주택이 혼재되어 있어, 매수 후 임대 수익을 고려할 경우 층별 임대료 및 공실률에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.
향후 1~3년 시세 전망은 보합세 내지 소폭 상승이 예상됩니다. 성남시 분당구의 연립/다세대 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 월세가격지수는 상승 추세입니다. 인구는 정체 상태이나, '더샵 분당센트로'와 '더샵 분당티에르원' 등 1,520세대의 신규 분양 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 그러나 성남시 원도심 재개발 및 노후계획도시 특별정비계획 등 다수의 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.
보류