매물 유형: 주택
분석 번호: 1300
종합 리스크 점수: 60점
제시 매매가는 인근 유사 단독주택 실거래가 스펙트럼 대비 매우 높은 수준이며, 건물 노후도가 심각하여 가격 타당성 검토가 필수적입니다.
대상 매물의 제시 매매가 182억 원은 유사 단독주택 비교사례를 전용면적 기준으로 대입한 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 23억 4,509만 원 ~ 최고 93억 4,362만 원, 중앙값 51억 5,374만 원)을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 제시가가 시장의 보편적인 가치 평가 범위를 벗어나 매우 높게 책정되었음을 의미합니다. 특히, 15건의 비교사례 중 제시가보다 높은 보정 후 대입가치를 보이는 사례는 없으며, 최고가 사례인 보광동 93억 4,362만 원과 비교해도 2배 가까이 높은 수준입니다. 따라서 현재 제시가는 미래 가치가 과도하게 선반영되었거나, 특수 목적을 위한 가격 책정일 가능성이 높습니다.
선별된 15건의 비교사례 중 유사도 97점의 한남동 사례(#1)는 2026년 6월 432.7㎡가 149억 546만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 보정 완료 총액은 65억 7,936만 원입니다. 유사도 100점의 서빙고동 사례(#8)는 2026년 5월 227.9㎡가 78억 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 보정 완료 총액은 70억 431만 원입니다. 대부분의 비교사례는 대상 매물의 제시가 182억 원보다 낮은 보정 후 대입가치를 보이고 있습니다. 이는 제시가가 시장 평균 대비 상당히 높은 수준임을 시사합니다.
대상 매물의 토지 가치(추정 시장 토지가치 169억 6,330만 원 ~ 254억 4,500만 원)와 건물 잔존가치(잔존가치율 24%)를 고려할 때, 제시 매매가 182억 원은 토지 가치에 상당 부분 집중되어 책정된 것으로 보입니다. 특히, 추정 시장 토지가치 범위 내에 제시가가 위치하고 있어 토지 자체의 가치는 높게 평가될 수 있으나, 건물 노후도와 비교사례 대입 가치를 종합적으로 고려하면 건물 가치는 거의 반영되지 않았거나, 토지 가치에 비해 과도하게 높은 가격으로 판단됩니다.
준공 38년으로 재건축 연한에 도달했으며, 제2종일반주거지역의 법정 용적률 250% 대비 현재 용적률 209.76%로 40.24%p의 갭이 존재합니다. 이는 재건축 시 추가 연면적 확보가 가능함을 의미합니다. 다만, 용적률 갭이 100%p 미만이므로 사업성 측면에서 면밀한 검토가 필요합니다. 인근 지역의 활발한 인허가 현황과 개발 호재(용도지역 변경 기대)는 재건축 사업성을 높이는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 리모델링보다는 재건축을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 매물입니다.
단독주택 매매이므로 다가구 임대수익 분석은 해당없음.
용산구 한남동은 도심 중심업무지구(CBD) 인접 지역으로 개발 압력이 높고, 최근 '30조 전쟁' 재건축 기사 등 대규모 정비사업 관련 뉴스가 지속적으로 보도되고 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 단기적으로는 한남동 인구 감소 추세와 원효로3가, 이촌르엘 등 인근 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 매매가격지수 및 매매수급동향은 상승세를 보이고 있으나, 대상 매물의 제시가가 시장의 보정 후 대입가치 스펙트럼을 크게 상회하는 만큼, 향후 1~3년 시세 전망은 제시가에 대한 조정 압력이 발생할 가능성이 있습니다.
보류