매물 유형: 아파트
분석 번호: 1329
종합 리스크 점수: 75점
재건축 연한 도달 및 합리적인 가격 스펙트럼을 가진 단지로, 공급 물량 증가에 대한 모니터링이 필요합니다.
제시된 매매가 5억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 4,907만 원에서 4억 6,785만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 긍정적인 수급 동향과 재건축 연한 도달에 따른 미래 가치가 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상 매물과 동일 단지인 현대(209) 아파트의 거래입니다. #1 사례는 2026년 3월 82.53㎡가 4억 4,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 4,907만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 82.53㎡가 4억 5,700만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 4억 6,785만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 82.53㎡가 4억 4,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 5,417만 원입니다. #3 사례는 층구간(12층 vs 5층)에서 감점 요인이 있었으나, 전반적으로 높은 유사도를 보입니다.
대상 아파트는 준공 30년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으나, 지하철역 접근성은 다소 떨어집니다. 현재 매매 시장의 긍정적인 수급 동향과 거래량 증가 추세는 투자 매력을 높이는 요인입니다. 다만, 세대당 주차대수 부족과 인근 신규 공급 물량은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.
대상 단지는 1996년 준공되어 재건축 연한 30년을 충족합니다. 현재 용적률 119.92%로 법정 상한 250% 대비 130.08%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 주변 개발 사업 진행 상황을 종합적으로 고려하여 재건축 추진 여부 및 사업성 분석이 필요합니다.
금천구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 수요가 높은 상황입니다. 재건축 연한 도달 및 용적률 여유는 장기적인 관점에서 긍정적인 요소입니다. 그러나 인근에 다수의 청년안심주택 및 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 증가에 따른 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 지역 내 개발 호재(관악산근린공원 조성, 금천구 도시계획시설 변경 등)는 주거 환경 개선 및 교통 접근성 향상에 기여하여 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
조건부 매수