매물 유형: 아파트
분석 번호: 1337
종합 리스크 점수: 70점
초역세권 입지와 지역 개발 호재가 긍정적이나, 단지 정보 미상 및 월세 환산가 기준 적정 수준으로 종합적인 검토가 필요합니다.
대상 매물의 월세 보증금 6억 원, 월세 120만 원을 수익환원법(CAP 4.12%)으로 추정 시 약 3억 5,000만 원의 가치로 산출됩니다. 보증금 운용수익을 포함할 경우 9억 5,000만 원으로 추정됩니다. 이는 월세 매물로, 매매가와 직접 비교하기는 어렵습니다. 인근 아파트 전월세 실거래가 중 유사 면적의 월세 매물을 살펴보면, 당산동4가 당산삼성2차 59.76㎡가 보증금 미상에 월세 110만 원으로 거래된 사례가 있습니다. 대상 매물의 보증금 6억 원과 월세 120만 원은 인근 시세와 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있으나, 보증금 비중에 따라 월세액이 달라질 수 있어 종합적인 검토가 필요합니다.
비교사례들은 모두 대상지로부터 500m 이내에 위치하며, 2026년 6월에 거래된 최신 데이터입니다. 각 사례는 다른 단지라는 점에서 30점, 거리 500m라는 점에서 15점의 감점이 적용되어 유사도 55점을 기록했습니다. 전용면적 기준 평당가는 최저 5,845만 원/평(대림동 보라매 신동아 파밀리에)에서 최고 8,619만 원/평(당산동4가 당산현대3차)으로 다양하게 분포되어 있습니다. 이는 단지별 브랜드, 연식, 내부 상태 등에 따른 차이로 해석됩니다.
대상 매물은 영등포시장역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 임대 수요를 확보하는 데 큰 강점으로 작용합니다. 영등포동은 인구 증가 추세와 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 단지 정보 미상으로 인한 리스크와 월세 환산가 기준 수익률 분석이 필요합니다.
건물 준공연도가 미상으로 재건축 가능성 여부를 단정하기는 어렵습니다. 일반적으로 준공 30년 이상 된 아파트는 재건축 연한에 도달하지만, 대상 단지의 상세 정보 확인이 필수적입니다. 소단지일 경우 재건축 사업 추진이 어려울 수 있습니다.
영등포구는 매매, 전세, 월세 시장 모두 상승세를 보이고 있으며, 수요 우위 시장이 지속될 것으로 예상됩니다. 신길제2구역 재개발, 영등포구 의료특구 지정, 병무청역세권 지구단위계획 등 다양한 개발 사업이 예정되어 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 신규 아파트 공급 물량에 따른 단기적인 시장 변동 가능성도 염두에 두어야 합니다. 초역세권 입지라는 강점을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으나, 단지 규모 및 노후도에 따라 미래 가치 상승폭은 달라질 수 있습니다.
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